为何炒房客大都不愿炒商铺？

原因有几个:

1.产权年限是40年，导致税费高。以大连为例，40年产权的税费，一买一卖最多产生总房款的17%左右。

2.还是因为40年产权，最少首付50%以上，只能商贷，且只能贷10年，导致首付多，还款压力大。

3.如果买成熟地段的商铺，太贵了，增值空间小。

4.如果买不成熟地段的商铺，价格是便宜了，但需要多年才能养起来。

5.因价值较大，不易变现。

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在过去人们总认为商铺价值高、租金高、投资回报高，投资商铺就意味等着赚钱。然而现实是“一铺养三代”的时代已经过去了，商铺逐渐变成烫手山芋，一不留神不是资金被套就是亏钱，人们对投资商铺也不再青睐，而更多倾向于投资商业住宅。为什么会出现这一转变呢，原因主要有几点。一、商铺的特性

1、不论是沿街还是小区，住宅楼的建设规划都会配有商铺，而一般来说商铺的销售价格是远远高于住宅价格，少则1倍，多的高好几倍，所以商铺在首付、利率、投资成本上都比住宅高的多。

2、投资成本高是不是就意味着收益也高呢？我们都知道商铺和住宅在不转售的情况下主要的收益来源就是房租。同住宅可以兼顾商用和居住不同，商铺主要面向零售、餐饮、咨询服务等商业用途业者（应该没有人会租个商铺来住吧），那么需要居住的人多呢还是做生意的人多呢？答案显而易见。

3、住宅即便不出租也能等着增值收益，因为住宅增值除了基本属性以外还有很多功能性附加值，比如：户口、学区、地段交通等等。而商铺则不然，商铺功能性单一，主要用途就是商用，并不是刚需，如果空置没出租，在需求和成本压力下那么价值将大打折扣。

二、炒房客都不愿投资商铺的原因

1、商铺在出租和增值方面的表现不尽如人意。多年前商业需求旺盛的时候投资商铺也许是个不错的选择，价格不高，租金回报可观，地段还可以的情况下年回报率能达到8%-10%，相较当时的价格很快能回本。但是现在随着房价的飙升，租金却没有大幅上涨，再加上空置期，回报率能达到6%已经算很好了，大多可能连4%都不到，那就意味着资金被套牢的周期拉长，对于投资来说是很不利的。

2、外部因素中电商的冲击是最大的。电商的崛起使得消费者去实体店消费的意愿大大降低，而商铺经营者在价格、选择体验等方面面对电商都没有优势，经营举步维艰，造成倒闭潮比比皆是，生意难做租金自然上不去，让很多商铺持有业主对于空置过长的商铺只能降价出租，商铺价值自然无法增长。对于没有规划的区域商铺、经营业主、房东都很无奈。

3、据相关数据显示中国80%以上的城市商业地产都是过剩的，如果这一数据属实那么问题就很严峻了。首先商铺并不是刚需民生工程，政府是不会政策大力扶持的，其次商铺首付比例高、价格昂贵、回报周期长、收益风险高对于一般投资者来说并不友好，而对于有一定资金能力的投资者来说又保持观望态度，那么造成有价无市的现象就不足为奇了。现在很多好点的稳健型投资收益率普遍能达到3%-5%,还可以复投，资金使用也更灵活难道不更香吗？

4、最后影响商铺价值的还有一个很重要的外部因素就是周边环境的变化。住宅就算偏点也还是有人买有人住，而商铺则不同，想要赚钱就一定是需要人流量。就像很多开发商宣传的未来潜力，万一没发展起来居住的人还是在住着，那么商铺呢？只能烂在手里。正如前面所说城市商业房产过剩，今天你可能还是商业氛围活跃的地方，明天别的区域开发了新的商业区，人流量可能马上被吸走，社会每天都在变化，谁说的准？同一个路段的生意都差别很大，更何况跟其他新兴商业区比。

三、结语

市场变化波动对于商铺影响是非常大的，不可控因素太多。如果没有政府政策引导和犀利的投资眼光，商铺对于普通投资者来说是很难把握的。这就是为什么炒房客大都不愿意投资商铺的原因，所以投资商铺还是保持谨慎的态度为好。

其他网友观点

这话有些绝对了，据我所知，以前不少炒房客专门炒商铺，而且屡战屡胜，赚的钱比炒住宅多多了。不过目前确实商铺没以前受青睐了，大部分炒房客都把商铺视为投资禁区。

为什么呢？我认为主要有以下几点：

1、商铺严重过剩。以前商铺一铺难求，非常稀缺，现在随着城市的不断扩张，楼盘越建越多，相比住宅，商铺更加过剩，许多住宅小区一楼的商铺都卖不出去，也租不出去。从来都是物以稀为贵，商铺多了，投资价值就大打折扣。

2、受网购的冲击太大。以前商铺的黄金时代，店家几乎躺着赚钱，不愁租，还有底气不断涨租金。如今受网购的冲击，实体店生意很难做，不少店面几乎是开一家倒闭一家，实体店生意不好做，反过来影响了商铺的价值。

3、投资商铺需要的本钱太大，资金周转不快。如今房价高高在上，相比住宅，商铺的价格更贵，通常是住宅的2到3倍。买一个商铺动辄要几百万，这对炒房客来说非常不利。因为炒房客要想赚钱，秘诀就是短平快，快进快出，高周转。而商铺不容易变现，加上交易成本和持有成本都非常高，这也是让炒房客投鼠忌器的一个原因。船大不容易掉头。

4、城市变迁太快，影响商铺的未来。如今，不少城市都在摊大饼似的扩张，板块轮动效应明显，首当其冲受影响的就是商铺。现在的热门地段，说不定几年之后就不是热门了，投资风险比较大。

5、市面上80%以上的商铺都毫无投资价值。如上所述，现在的商铺过剩，过于泛滥，而实体店又受网购冲击厉害，带来的直接后果就是80%以上的商铺都没有投资价值，入手了就是入套，非常难以解套。炒房客都是人精，自然不会主动入套，对商铺避而远之就可以理解了。

综上所述，如今的炒房客不愿意投资商铺，更多的是从他们投资理念出发，下意识规避风险，不碰他们无法把握的资产。虽然他们炒房子不那么高尚，但是他们这种成熟的投资理念还是值得我们大家学习的。