90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？

这是银行对风险的规避，不能简单地认为二手房成交价与银行评估价之间的落差，就是房价泡沫造出来的。

以前一位朋友也经历过这样一件事：市场价超过400万的房子，在经历了专业评估、银行审核之后，拿到的信贷额度是240万。这个信贷额度也是少于评估值很多的。银行通过房贷赚取利息的同时，当然考虑很多的还是未来风险。以房贷期10年以上来看，中间可能出现的变数机率从现在看不会太高，但如果房价出现大跌时，这个坏账比率就不好说了。

回到题中所问，就三个个人理解。

首先，二手房成交价并不是银行认定的房子价值。这点在以房子抵押的房贷与经营贷的办理都有这个情况，具体的房子价值银行会委托专业的评估机构评估，这样得出的评估价才是银行所接受的。二手房交易中的总价，买方、卖方及中介都有可能默契进行操作的可能，一方面跟实际成交价可能产生出入，另一方面这样默契式的高估对这三方的利益没有损害，所以如果有人想多贷款而报高价格，还是有可能进行操作的。

其次，银行在对房子专业评估之后，也会得出一个抵押率，这个抵押率一般不会超过80%。在这一个环节上，抵押率实际上也有对未来资产风险的规避，这是个行业规定，这也不能代表抵押率之外的房子价值就是泡沫的成分。所以，在房子的评估价值之后，我们会有一个银行认定的贷款额度，这个才是购房者房贷所需要的。

第三，银行评估价比市场价低是事实存在，这种价值压低体现了银行对风险的防控，以及对可能产生费用的预留。在房地产20年高速发展里，热点城市的房价基本在高位，甚至一些非热点的二线城市，以及一些三四线城市，房价存有偏高的事实。在这样的情况，如果银行不压低评估价，那么未来随着房价回落，风险就会进一步膨胀。除此之外，如果房价大跌导致一些人不想还贷，或是贷款者因资金困难而中断还贷，最后也要走到拍卖的流程里，这里面也会产生一些管理费用。

其他网友观点

你好，很高兴回答你的问题，90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，是银行认为有30%的泡沫吗？不是这样的，交易价并不是房屋价，交易价格和评估价格有差额是正常的，现在就来说说。

一、交易价格

房屋买卖价格，一房一价，各不相同。同地段的住房楼层不同价格不同，同地段、同面积、同楼层的二手房交易，房屋相同，价格也不相同，房屋交易中的价格，不完全取决于市场平均价，和买卖双方有关，买卖双方认同价格，促成交易。

二手房成交价含交易税、中介费、维修费等费用，这些费用，在房屋买卖中，一般都有购房人承担，购房成交价含这些费用在内，成交价并不是房屋本身价格。房屋买卖的实际价格，是在房屋登记部门的备案价格，成交价和房屋本身价格有差距。

二、银行评估

银行二手房贷款，规定都是一样的，首付30%，贷款70%，是上线。贷款额度是按房屋本身价格的70%，不是房屋成交价格的70%，房屋本身价格，是不含房屋交易中产生的费用的。银行二手房贷款，房屋价格的确定，是以银行准入的有资质的评估机构出具的评估报告为依据，来确定房屋交易价格的，二手房贷款按评估价格确定贷款额度。

二手房交易成交价120万，很明显不是房屋本身价格，是房屋交易总价，含有中间费用，中间费用银行是不会贷款的。银行评估的房屋价值90万元，就是你成交房屋的真正市场价值。

总之，90平的二手房成交价是120万，银行评估价为90万，并不是银行认为的泡沫，是房屋交易产生的费用问题，还有购买时房屋价格是否高了的问题，房屋交易总价，并不代表房屋本身价格，银行评估价就是房屋本身价格，和市场房屋价格差距不大。所以，交易成交价和银行评估价有差异是正常现象。

以上就是我的回答，希望能帮助到你。

其他网友观点

90平的二手房实际成交价是120万，但银行评估价只到90万！是银行认为其中30万是泡沫吗？显然不是的。分享下对这个问题的看法，供参考。

一、二手房实际成交价120万，但银行评估价只有90万，是怎么回事？

01、先对交易情况进行分析

90㎡的二手房，真实成交价格是120万，单价就是13333元/㎡。按照按揭贷款的原则，首付3成，贷款7成；也就是首付款36万，贷款84万。

但银行评估价只到90万，单价就是10000元/㎡。按照这个审批贷款的原则，贷款就变成了63万，首付就变成了57万（27+30）！

也就是说，从银行的审贷原则和评估价看，首付起点高了，贷款金额少了。

02、为什么银行的评估价会只到90万？

大致是三个原因：

①银行数据库滞后

以工商银行为例，工行自己有一套房屋估价系统，二手房成交之后，需要向工行申请按揭贷款，它自身就会把房号输入系统，得出房屋的评估价格。然后，根据系统估价发放贷款。

也就是说，90㎡的二手房录入系统之后，给出的评估价是90万，即便双方的实际成交价是120万，工行仍然只能按照90万的总价发放7成的贷款额度，不会依据双方的实际成交价发放贷款。

为什么系统估价只有90万呢？

其中一个原因可能是系统数据滞后，比如，更新数据库是一个庞大而繁杂的工作，房地产发展很快，房价涨幅很大，而且各个小区、片区涨幅还不一样，这对数据库更新挑战不小！

以前银行是让评估公司去评，评估公司接了单子以后，直接派人去调查即可，简单省事，效果立竿见影。但银行贷款规定就要求用数据库，而个人不能特事特办，就会拖累贷款额度发放。

②评估审慎原则

评估公司根据房屋估价规范和评估目的，会针对银行类贷款采取审慎估价原则。

也就是说，根据市场比较法或成本收益法估价后，90㎡的二手房得出的房屋价值大概就是90万。这个价格得出的评估依据，可能是两个原因：

一是市场上的同户型成交案例就在90万左右，比较后得出的估价对象的价值也应该在这个价值区间；

二是市场上同户型成交案例虽高于90万，但样本案例的装修、楼层、朝向、区位、附属价值等影响价格的各项系数均显著优于估价对象，导致估价对象价值被修正下去了。

上述两个原因，叠加针对银行类贷款的估价审慎原则要求，自然评估公司给出的评估价就会显著低于双方的实际成交价。

③交易的个案不具有普适性

比如，个人的特殊偏好，喜欢带围院的，见到带围院的房子，就会愿意出高于市场价的价格购买，但这个出价不具有普适性，不喜欢这类围院的就不会出高于市场价的价格去买。

再比如，买房的不了解市场行情，90㎡的房子市场价就在90万，但你却花了120万去买，那自然银行就不会认多出30万。

综上分析，双方的实际成交价是120万，最后银行给出的评估价只有90万，就是这个道理。

二、成交价120万，银行评估只有90万，会带来哪些交易问题？

这种情况其实挺常见的，经常交易的人都会对这种情况深恶痛绝，但又无可奈何。

01、二手房交易告吹，白忙一场！

有些中介疏忽大意，做的单子常犯这种错误，用本地话说就是“崴得很！”

买家手上只有40万左右，按照120万成交，付36万首付是够的，双方因此签了合同，办了过户，结果去银行办贷款的时候，发现银行只能评估到90万，买家的首付需要追加到57万！立马就傻眼了，筹不到更多的钱首付，买不成房子了，交易不得不告吹，你说这种中介崴不崴？

02、引发交易纠纷

双方的交易过户已经完成，意味着双方已经交了不少的税费，这个税费也不会因为贷款不能办了就退出来！花了就是花了！但这个损失谁来承担？

对卖方不利的是，产权已经过到对方去了，当然，速度快的可以申请撤件。但剩下的钱还没有收到，是不是风险就很大？

如果买方稍微不诚信，产权办完了就这样拖着，也不配合撤件，那这个房屋买卖交易是不是就很容易起纠纷？

03、买家负担增大

原本做的购房预算是40万左右，买完房还可以剩点钱作为流动资金；现在首付提高到57万，意味着手上的钱全部花完了，有的还要另外筹钱，未来是不是负担就很重？

04、其他问题

比如，双方实际成交是120万，居间合同是按120万成交价签署的，但银行只认90万，可能会带来付款金额上的交易隐患。

当然，出现这种情况谁都不想，但真的出现了，还是应该冷静、沟通、协商面对。

三、如何预防类似问题出现？

对有经验的中介或交易方来说，往往都不会发生这种情况。但对二手房不熟悉的交易方，也很可能会出现类似情况。

01、下定金前落实贷款金额

在下定金之前，买家或中介可以拿着房产证资料去银行，让承办信贷员帮忙落实下评估价，看看跟双方谈妥的交易价之间有没有价差空间？如果有，大概是多大的空间？买家的资金预算够不够？

这些都落实好之后，才能交定金，签署买卖合同和办理产权过户。不然，就容易出现上面说的那些问题。

02、向银行说明情况

交易前没有落实，但产权过户已经完成，无法撤件，只能向前走，怎么办？

这时可以跟银行沟通，说明情况，争取评估价提高到120万！

为什么可以提高评估价呢？

因为两个原因：

一是个案的特殊性。比如，同样是90㎡的房子，小区中间那栋90㎡纯住宅的价格显然比外围商住90㎡同户型的价格要高；高档装修的要比出租房装修的价格要高，等等。

二是评估价格浮动原则。一般来说，评估公司首次给出的评估价是审慎价格，以这个价格为基准，具备修正条件的估价对象，可以上下浮动20%，这是估价规范允许的。

03、换家银行试试

有时候，每家银行对同一个贷款标的的价值认定是有差异的。

比如，工行查询估价系统，认为只值90万，但建行根据评估公司咨询，可能认为能值108万；最后，村镇银行可能又会认为能值120万。

因此，90㎡二手房真实成交价120万，银行评估只给到90万，可能是银行系统数据更新不及时造成的，也可能是评估审慎原则造成的，还可能是交易个案特殊性造成的，并不代表银行就认为这30万是泡沫！