2019年全国多地解除房地产限价、限购政策，说房价会爆跌的人还能否自圆其说？

2019年刚开始，全国已有多地解除了房地产限价、限购政策。对此，部分专家认为，如果限购闸门放开，对一些热点城市来说，就是非常坏的事情，此前调控的成果也就此消弥，而投机炒作则又有进一步进入楼市的机会。还有一些人建议，不要取消限价，因为限价可以把住新房入市价格的关口，防止当地房价过快上涨。

不过，我们认为，无论是限价，还是限购都是起到稳定房价的作用，意图就是防止房价大起大落。而一旦取消限购和限价，并非都意味着房价要大涨，也可能出现房价大跌。所以，在目前情况下部分三四线城市“因城施策”取消限购。而一二线城市取消限购、限价的可能性并不大，这些大城市将等待长效机制的建立。

在本轮楼市调控中，限购、限贷与限价三大政策最为得力，限购与限贷挤出投机泡沫，遏制投机性购房需求入市。而限价则减少了新房价格的波动，这些政策的实施尤其稳住了一二线15个热点城市的房价，为构筑房地产长效机制创造了条件、赢得了时间。不过，由于部分三四线楼市成交量快速萎缩，经济持续下滑，到了去年底至今年初，已经有一些三四线楼市放松了限价、限购政策。

现在有很多人担心，部分三四线城市取消限购和限价政策，会否使当地的房价出现井喷式的大涨？对此，我们认为可能性并不大：首先，房价在上涨时，采取限购、限价，是阻止其上涨的势头，而房价呈现下跌时，放松限购令，只要让买卖双方的成交都恢复市场化。这意味着，买卖双方可以随意购买和抛售房产，如果降价抛房的人多，而高位接盘的人少，那房价肯定会是快速下跌的。

再者，限购、限价只是权宜之策，从某种程度上是通过政策的手段，人为的限制大家买房，但是你越是限制，就越是物以稀为贵，越是有大量的人来炒房。因为，大家都在想，你限购的商品房，即使有钱也买不到，太难得了。于是大家想尽办法都要来投机。

而一旦放开了限制，买卖全部市场化。商品房有钱就能买，并不再是限制性的商品了，反而让投机性购房需求减少了。限购令取消后，房价也有可能大幅回落，回归当地居民购买力水平，真正做到住房不炒。

最后，从表面上看，限价令可以控制住新开楼盘价格上涨，稳定房价，但这也会造成二个弊端：一是，限价令来了，开发商也只能按照这个价格执行，结果这座城市新房价格是被人为控制，没大涨，也不会大跌。每个月新房价格数据，可能与上个月相比还能降个几十元钱，这样统计出来的数据，不能反映房地产市场真实性，数据也不能作为决策层参考依据。

另一方面，进入2018年后，很多地方政府都采取新房限价政策，但是开发商拿地的成本并不低，商品房限价后，如果土地出让成本再上升。那开发商很可能是无利可图，甚至亏损。

于是乎，开发商就集体放缓房地产开发的脚步，你可以限制我的价格，但是我可以暂缓推盘速度，等待时局有变。这就导致了当地新房马上出现稀缺。最终，开发商还可以通过涨车位、加精装修等手段变相涨价。所以，限价是人为的干扰市场价格，还不如完全市场化，允许房价自由波动。

进入2019年，一二线城市限购、限价还将会继续进行，因为要防止房价大起大落，而三四线城市可根据自己不同的情况放开限制，但是在目前经济下行、房地产投资去杠杆化、投机性需求退出等大背景下，部分城市放开限价、限购很可能房价出现大幅下跌趋势。因为目前国内房地产趋势是下跌而非要上涨。

个人观点，除了一线大城市和政策性地产外，房价已经到顶，现在房地产已经把流动资金的血抽光了，老百姓的钱全都用来买房，根本就没有多少闲钱去进行其他消费，就按照平均工资6000元算，夫妻双方月均收入1.2万，现在买房贷款月供基本在6000左右，收入的一半都要拿去还贷款，两口子各种生活费月均支出2000元不多吧，剩余4000，还有四个老人需要赡养，还有孩子需要抚养，老人孩子没病没灾还好点，万一有个小病进个医院，就有点支撑不住了，两口子自己则是连个病都不敢有，虽说都有医疗保险，但是保险报销幅度也是有限的。这还没算上车，这年头家家户户有辆车不算过分吧。就按照这样算。现在这个房价就能压垮一大波人。买得起房子的早就买了，买不起房子的，依然买不起。

暴跌不可能，但是，楼市萧条是不增的事实。可能大家不认可我的看法。说一个大家忽视的问题，也是最重要的核心问题。周期。这两个字充分的解释房地产的兴衰最好不过。2004年房产初期是炒房客接盘，房价开始上涨，2009年在中期是炒房客，和有潜力的买房共同参以把房价推向高峰，2012到2016年全民参与有能力的都在这几年实现城里有房。随着时间推移优质客户，潜力客户有房居住，在2017年房价上升空间受阻，真正的炒房客退出，房子销量平稳。现在炒房有房源的是跟风接盘侠。2018年到现在，刚需还有很多，但是现在的刚需不是以前的刚需，现在刚需收入和消费的质量不在一个层次。二十个需要买房的人可能只有一个或者两个买房，为啥呢，在这后期余下的是工厂一线普工，和农村低收入群体，这部分人是未来楼市的生力军，但是他们要实现人人有房，市场要给他们时间过度，积累财富。在这过度期房产商，炒房客是最难熬的时期。2020年到2025年楼市进入后期，在后期，房价跌不跌不是谁说了算。要是在今后几年大环境不好。现在的刚需个人收入过低，你就是降价，都没有销量。大家也许会说我说的不靠谱，但是这是大家都要面对的现实。