LPR实行后，是选择固定利率好，还是一年一变好？

临近年底，各项政策密集出台！这不，12月28日，央行发布了公告，存量贷款利率也将全面转换成与LPR相挂钩的，这一政策涉及亿万存量“房奴”自身的利益，一时受到很大的关注！

央行存量贷款改革方案

相关的政策，网上有很多的解读，可大抵归纳为以下几点：

调整时间：2020年3月1日开始，原则上需在2020年8月1日前完成，时间跨度5个月。

存量贷款利率实行的“基准利率＋上浮”，全面将调整为“LPR利率＋加点”的方式。

调整后，利率夜有两种可选方案：

固定利率：此次调整期间，借款人可与金融机构约定，剩余贷款期限内利率固定不变的！比如，原本利率是基准上浮20%（5.88%），但每年会随基准利率调整而调整。此时，借款人可有机会与银行商定，利率一直固定保持5.88%不变的。

LPR＋加点：此次调整之后，LPR利率随市场行情浮动变化（一般一年一调整），但加点系数一直保持不变。

两者相比可知，如果未来LPR利率，不断上涨，那么肯定是前者更为合算；反之，LPR利率下调，则采用后者更为合适！

未来LPR利率走势情况

现如今，问题的关键就转变为，对于未来LPR利率走势的判断。而房贷期限动辄20年、30年，谁也无法保证LPR利率一定上涨、亦或者下跌，但就目前国内的情况来看，至少在最近几年，市场利率大概率会继续下行的。

此前，LPR利率已经多次调整，且LPR利率已经多次下调了5个基点，而与房贷利率最密切相关的5年期LPR，也从最初的4.85%、调整为4.80%，下降了0.5%！估计，这种下调的趋势，至少短期内是不会有所改变的！

总之，既然未来LPR利率，还有可能进一步调低，那么自然是选择一年一调整（浮动）的更为合适咯！

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其他网友观点

这是年末央行放出来的重磅大事。大家要重新认识LPR，它将与我们的未来生活息息相关了，因为存量房贷利率要在2020年转换完毕，未来使用“LPR+基点”模式。

德先生用通俗易懂的解释告诉大家，如何选择房贷利率切换，以及可能对我们造成的影响？

1.固定利率和“LPR+基点”模式的不同。

固定利率理解非常简单，就是从现在一直到借款期限满利率不做调整，现在约定好一个利率一直执行下去。购房者和银行愿赌服输，未来利率市场上扬，购房者多省了钱，利率市场价格下跌，银行多赚了钱。

“LPR+基点”模式听上去复杂，但其实也挺简单。其实就是目前做转换时，计算好加或者减的基点，未来固定不变。每年按照前一个月LPR计算下一年的房贷利率。也就是说每年都进行随行就市一次。双方进行市场互动。至于沾光和或者吃亏，也仅仅在一年内有效。第2年就又调整回来了。

小结：固定利率的选择变成了购房者同银行之间的博弈，而共同选择“LPR+基点”模式，则是随着利率市场随波逐流，双方一起同市场博弈。

2.存量购房借款人有选择固定利率的权利吗？

其实在过去和现在申请房贷时，也都有可以申请固定利率或者幅度利率，这个选择一直都有。但是银行给过这个选择吗？没有，从来也没有过。这只是存在文件中的选择。

因为选择固定利率，其实对银行和购房人的风险都很大。上面讲了，其实形成了一种对赌关系。银行要做好自己的盈利管理，否则市场利率一直上扬，银行说不定要亏损。购房者如果利率下跌过深的话也会非常不满意，会提出调整要求。

在过去的房贷历史上，银行一直不主张给予购房者固定利率，也很少会同意购房者提出的固定利率借款要求。所以虽然此次文件中提出了可以固定利率商议，但是我们根据历史经验，银行基本上会100%拒绝购房人的想法。

小结：长期房贷利率采用固定利率的想法只是一个理论事宜，实践中谁成功了？

3.假如万一银行同意了呢，我们该做如何选择？

如果在此次利率转换时，银行同意做固定利率和“LPR+基点”模式两种选择，那么我们肯定选择后一种，也就是“LPR+基点”模式。

现在LPR在短期和中期趋势上肯定是在下行通道上。最主要的原因就是

A.国家调控希望将资金扶持于实体经济，要大力降低企业负债成本。LPR如果持续维持高位，那么如何让实体经济得到更便宜的借款呢？

B.目前国家在降息、降准，走的是货币宽松化的货币政策道路。市场资金供应充沛，那资金价格而且也不可能向上浮动。

C.实际操作中，央行也是通过降低MLF操作利率的方式，引导LPR利率下调。11月5日，央行开展4000亿元1年期MLF操作，中标利率为3.25%，较上次下行了5BP。

小结：房贷期限动辄20年、30年，谁也无法保证LPR利率一定上涨、亦或者下跌。但是中期之内是下跌的趋势，已经毋庸置疑了。

4.存量购房人如何进行“LPR+基点”模式的转换？

在2020年3月开始，9月前结束，就可以进行实务操作转换了。采用的参考利率是2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加或者减基点数值。

商业性个人住房贷款，在转换期间加点数值是被锁定的，不会发生是否3月还是6月转换，产生利率不一致的情况。

举个例子，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为10年，原合同签订利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%。

现在执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果购房人和银行约定重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么计算出来的转换基点为59个基点，也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年1月1日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

在此后的第一个重定价日，也就是2021年1月1日起，盯住前一个月公布的LPR价格计算，如果2019年12月LPR下降为4.7%，

2021年1月1日至12月31日，执行的利率水平变更为5.29%（4.7%+0.59%） 。

此后每年以此类推，进行逐年调整，一直到10年后期满。

小结：房贷利率转换过程还是比较简单，在未来2020年不受转换影响的，真正开始同贷款市场利率接轨是从2021年开始的。

总结一下:银行为了自己的贷款资金的风险管理可控，过去现在和未来都不太会同意以固定利率来锁定房贷借款成本。而且从LPR中期走势看，肯定“LPR+基点”模式在中期之内选择是划算的。德先生讲金融和理财由专业变得通俗。跟随德先生得到最简单的答案和最实用的解决之道。觉得好关注我！再多点点赞。

其他网友观点

先说我的观点：只要没有特殊理由，房贷利率最好选择跟随lpr每年调整。

对于非金融专业的人员来说，这次的存量利率调整看起来有点麻烦，主要是对以前商业住房贷款的人影响比较大，因此大家有点纠结。

其实，如果你仔细看一下央行的公告，事情好像也没有那么复杂，下面我简单给大家梳理一下。

一、调整的主要内容

人民银行这次对存量贷款利率形成机制进行调整，主要内容有以下几点：

1、以前的贷款利率需要变更成lpr加点的方式。

2、变成lpr加点方式之后，你可以选择利率固定不变，也可以选择跟随lpr变化。

3、对房贷利率来说，如果选择利率固定不变，就是维持现在的利率水平，不能和银行重新协商。

4、选择跟随lpr变化，调整周期最短为一年。

5、利率调整后，加点数值保持固定，加点数值等于:现有利率-当期lpr

明白了这几点之后，你就会发现首期转换你的房贷利率是不会变化的，比如你原来的贷款利率是5.88%，转换后的第1年，你的房贷利率仍然是5.88%，只有到下一个年度的重定价周期开始，才会跟随当期的lpr变化。

二、怎样选择对自己有利？

选择固定利率还是随市场变化，主要就是基于未来利率变化是否对自己有利，为此你需要进行一些基本的判断。

你需要知道，现在的利率是呈下降趋势的，Lpr实行5个月了，利率由原来的4.9%下降到现在的4.8%，短期内仍有可能继续下降。

长期来看利率会怎么走？这一点很难把握，但是目前，一些发达国家都已经接近零利率的水平，将来我国会不会这样很难说，这种状况能持续多久也不确定，10年之后的利率也有可能会再次上升。

基于上面的趋势分析，对于剩余贷款时间不长的人来说，选择跟随lpr变化是比较有利的，因为短期内lpr是下降的，你的实际利率也会跟着降低。

对于剩余贷款时间还有10年以上的人来说，由于利率趋势不好把握，选择跟随lpr变化，更接近市场的实际情况，长远看这样也不算吃亏。

最后需要说明一点：因为利率转换时，首期利率保持不变，也就是说Lpr下降越多，加点数值就越大，如果利率下行，合同变更越早，对借款人越有利。

比如你的房贷利率为5.88%，现在的lpr是4.8%，你的加点就是108点，如果lpr降为4.7%，你的加点就是118点，而这个加点数在整个贷款期间是不会变化的，所以利率下行的情况下，早一点变更会更好一些。

以上为个人观点，仅供参考。