贷款马上要执行LPR新利率了，对以前的房贷会有影响吗？

国庆节假期后的第1个工作日，住房商业贷款利率执行新政，公积金贷款利率不受影响，商业贷款利率实行新政后，对已经贷款或者审批通过未放款的是没有任何影响。举个简单的例子，9月1号签署的房屋贷款合同，利率是4.9%，那10月8号央行房贷商业贷款利率新政实施后，利率还是4.9%。

10月8日之前房贷合同涉及的商业贷款利率是基于现有的央行贷款基准利率上浮或者打折扣，10月8日（含）之后是基于新的贷款利率新政。

10月8日住房商业利率新政是怎么回事？

房贷商业利率怎么形成？

首套房商业贷款利率不低于：LPR+当地加点下限

二套房商业贷款利率不低于：LPR+60基点+当地加点下限

房贷利率是在LPR利率基础上加点形成，每个地方可以根据实际情况决定加点数，和现在基准利率上浮比例或者折扣比例在不同城市不一样相似，各个地方自行决定，但是不能低于央行最低规定。

其中LPR是每月20号左右发布，对18家银行的报价进行加权平均计算得出，8和9月份的LPR 5年期利率为4.85%。房贷期限一般都是大于5年的，所以按照8月份和9月份LPR利率（5年期LPR为4.85%），首套房不低于4.85%，二套房不低于相应期限的LPR加点60BP（二套房利率最低5.45%）。

住房商业贷款新政和现有的住房商业贷款有什么相同点和不同点？

（1）LPR加点一旦形成，合同期限内固定不变，和现在基准利率+固定浮动一样。

假设现在贷款利率是基准利率上浮10%，那贷款期限内利率都是基准利率上浮10%，如果基准利率变高，还款利息变多；基准利率变低，还款利息变少。

商业贷款利率新增实施后。加点20BP（0.2%），则贷款整个合同期限内都是在LPR利率的基础上增加20BP。

（2）利率调整规则相似

现在的基准利率模式下，央行变更基准利率，会在下一个年度的第一个月生效，比如说2018年8月份央行调整基准利率，则会在2019年1月份月供中体现。

而住房商业贷款利率新政实施后，利率调整周期最短1年，利率调整周期及调整方式在合同里双方协商后约定。 比如说，购房者第一年的利率为5.45%，利率一年一调整，一年后，如果相应期限的LPR上调40个基点，则购房者第二年的利率为5.85%。

（3）参考基准利率不一样

现在的基准利率模式下，参考利率是央行的贷款基准利率，1年期贷款基准利率4.35%，1至5年期贷款基准利率4.75，5年以上4.90%。

住房商业贷款利率新政实施后，基准利率是是最近一个月相应期限的LPR，如遇利率调整，则基准利率是调整月份的最近一个月相应期限的LPR。

LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择，5年期以上基准利率使用5年期LPR期限利率。

其他网友观点

2019年12月28日，央行发布公告称，为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。

不少网友肯定很费解，这究竟是个啥意思呢？今天我就给大家简单的解读一下！

首先，我们需要搞明白我们以前的房贷利率是怎么构成的？

不少有房贷的朋友应该都知道，我们之前的房贷利率的组成规则是：

房贷利率=房贷基准利率+浮动利率（浮动可为负值，既利率折扣）

房贷基准利率是以中国人民银行对国家专业银行和其他金融机构规定的贷款利率为参考，一般这个参考的是中国人民银行规定的5年期以上的贷款利率，也就是说：

5年期以上贷款利率=房贷基准利率=4.90%

（2015年10月24日，中国人民银行将5年期以上贷款利率调整至4.90%后，至今暂未调整）

至于浮动利率则更加简单，就是我们跟银行之间约定的浮动比例。假如你与银行约定上浮10%，那么你的房贷利率便是：

4.90%+4.90%*10%=5.39%

你与银行约定的这个上浮比例是不变的，所以以后无论银行的政策如何，你的这笔房贷都将在房贷基准利率上上浮10%。既你以后的房贷利率计算公式就变成了：

房贷利率=房贷基准利率+房贷基准利率*10%

而执行LPR新利率规则之后，又会怎么样呢？

执行LPR新利率规则之后，我们的房贷利率计算公式发生了一定的变化：

房贷利率=LPR+加点（加点可为负值）

这样一来，房贷利率就和银行的5年期以上贷款利率脱钩了，而是用贷款市场报价利率（LPR）来做参考，再加点得出。

由于规定中指出，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。也就是说，我们的房贷利率执行LPR新利率规则后，每年都可能会有变化。这会导致我们每个月还的房贷，每年可能都不一样。（注：LPR报价是每月一次）

这样做有什么影响呢？

首先，房贷利率和银行贷款利率脱钩，国家为了振兴经济有时候可能会把贷款利率降低，以降低市场的融资成本，促进经济增长（说通俗一点就是放水）；而这样就不会把房贷利率一并降低，就能有效的抑制投放到市场的资金流入到房地产。

其次，当经济不好时，大家都勒紧裤腰带过日子，国家就把LPR给大家降低一些，这样大家每个月还的钱能少一点，压力也小一点；当经济开始好转，大家包里有钱了，国家就把LPR调高一点，这样就能把之前勒紧裤腰带过日子的钱弥补回来。大概可以理解成有福同享，有难同当的意思。

再次，就是LPR这玩意儿还能抵消通货膨胀给银行带来的损失。打个比方，20年前你从银行贷了100块钱，20年后到期了你本息加起来总共还了银行200块；但是20年后通货膨胀了，200块钱购买力还没有20年前100块的购买力强，这就导致银行吃了哑巴亏。

而执行了LPR之后，银行完全可以根据每年的通货膨胀情况，随时调整房贷利率，把通货膨胀的情况算进去，这样就不会再出现网上的那个段子：20年前，工资100块，房贷80块；20年后，工资10000块，房贷80块。

最后，央妈怕大家一下子接受不了，所以搞了个公式，把明年的房贷利率换算之后等于今年的房贷利率，让大家缓冲一年，以免对房地产行业造成太大冲击。具体算法是这样的：

如果以前你的房贷利率是上浮10%，也就是：

4.90%+4.90%*10%=5.39%

那么明年你的房贷利率还是5.39%不变，算法变成下面这样：

5.39%=今年12月份的LPR+加点

也就是说，你以后的加点就被计算出来了，且不会再更改；然后LPR以后不管是多少，都要加这个点数。打个比方：如果今年12月的LPR是4.80%，那么你的加点就是0.59%，以后你的房贷利率计算公式就是：

房贷利率=LPR+0.59%

结语：

考虑到目前中国经济下行压力，央行出台的这个政策其实是符合当下国情需要的。既要放水振兴经济，又得防着房地产行业趁机把水给抽干，应该理解央妈的良苦用心。

但是LPR新规后，未来还有几十年房贷的百姓们心里也会非常担心，以后银行业在经济复苏之后薅大家的羊毛怎么办？在这一点上，希望央妈以后能够发挥必要作用，确保国家信用不会缺失。

其他网友观点

文/易论

关于这个LPR新利率的问题，我不得不说这对于房贷所起到的影响自然是有的，区别恰好就在于你是在新政之前买入还是在新政之后买入……

自2015年10月调整利率之后，国内的基准利率就再没有变化过，在近四年后的现在，国内的基准利率依旧没有变化，但新政实施之后，对应的房贷自然是有所变化的，可这个变化所起到的作用有限，或者说，这对于以前的房贷没有影响。

站在正常角度来说，以往的房贷如果是固定利率的形式，那么不管利率如何变化，这都跟你没半毛钱关系，可如果是浮动利率，那么所对应的的也依旧是按照LPR贷款利率的基础上增加几十个几点，比如说现阶段是在4.9的基础上上浮10%，这就成了5.39，那么就算是8号之后的利率降低同样会在新利率的基础下上浮几十个几点，最后也依旧在5.39的利率变现。

站在我个人的角度来说，以前的房贷跟你也就没什么关系了，但对于新政之后的房贷，在房贷紧缩的情况下，事实上新政也跟房贷没什么关系，LPR利率下调是排除地产在内的，就算地方政府想要拉动经济，可对于房贷能跟的权利也是有限的，比方说二套房得在原有的基础上浮60%，这恐怕谁都无法改变。

换句话讲，只要降低的不是基准利率，那么探索更多量化宽松的过程中就跟房贷没关系，我们也在以往的文章中说过，自去年之后，房地产拐点和可能已经到来，过程中我们需要注意的是基准利率以及房贷政策的变化，而不是看着LPR新政来临了，就认为房贷也降低了，这恐怕是很多人都误解的问题。

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