2019年的楼市走向会如何？

由于国内经济下行情况比较严峻，部分地区纷纷放松了房地产调控，所以2019年的楼市走势比较扑朔迷离。但是，我们认为，不管各地的房地产调控是否有所松动，主要还是为了“稳经济、防风险”，再像过去那样任由房地产投机炒作的场景已经不复存在。

事实上，去年已经出现了楼市降温征兆：第一，是以万科、恒大、万达为代表的房企开始去房地产化。一些从事房地产的大佬们对外表示，要转型升级，涉足其他领域，未来房地产业务虽然不会被完全抛弃，但是业务也不会只做房地产了。

第二，去年房价已经出现了调整的苗头，就是土地流拍数量大增，也就是说，过去只要地方政府推出土地，无论多高的价格，开发商肯定会收入囊中，而在去年开发商也开始考虑投资回报率和风险了，不敢像过去那样一掷千金，疯狂拿地。而土地市场开始出现大面积流拍现象，恰好说明了楼市的风向变了。

第三，进入第四季度后，一二线城市房地产成交量突然骤降，开发商开始降价促销，老业主又要提出维权，二手房业主也开始降价甩卖。这都说明了房地产降温明显。同时，东北、西北地区的三四线城市在补涨之后，房价涨势开始回落，而东部地区的三四线城市普遍出现了涨幅接近于零或者横盘的情况。

至于2019年房地产会有如何走向，我们认为，未来政策调控都会朝着“隐增长、降风险”而来。今年一二线城市房价会出现稳中有降的格局，就是政府为了“稳经济，防风险”，会在很多领域放松对楼市的管制，以鼓励刚需入市购房，但是对于投机性购房需求，还是会继续执行严历的调控政策。所以，一二线城市房价会缓慢调整，逐步回归居住属性。

而对于三四线城市来说，在第一季度可能还会继续沿续去年的上涨态势。但是今年房价很可能会出现较大的波动，因为对于决策层来说，只要防控住了一二线城市房价，三四线城市房价即使出现大跌，对于全局影响也不大。

那么，2019年哪些三四线城市会出现较大调整呢？第一，棚改货币化安置取消，改为实物安置的三四线城市，房价很可能会出现大幅回落。过去因为有了棚改货币化，才使当地政府的去库存目标得以完成，现在去库存已经结束。这些城市的房地产调控将回到常态。

第二，由于农民工集中返乡置业，导致近年房价远远脱离了当地刚需购买力的城市。比如，一些三四线城市的刚需表示，他们的工资收入没涨多少，还是在每月3000-4000元间，而当地的房价则在一二年内翻了番，现在已经涨到了万元以上。而目前，随着国内经济下行，投机炒房者和开发商都选择退出。2019年这类三四线城市房价肯定会出现调整。

2019年中国经济下行压力比较大，所以“稳增长，控风险”将一直贯彻。这就意着，一二线城市受到房地产调控影响不会出现大跌，但每年以10-15%幅度调整。而三四线城市房价很可能会出现分化格局，房价前期涨幅不大的，调整幅度就会很有限。而前期上涨幅度翻倍的地区，房价将会有一定程度的回落。回归原来的价格。

我认为2019年一二线城市的房价会开始下降，慢慢地走向一个理性的价格。三四线或以下的城市楼价上涨会减缓。

2018年对房地产行业和市场都是一个悲惨的一年，多个房地产龙头公司爆出负面消息，股价和市值都相继缩水，还有龙头企业万达公司宣布去地产化的计划。至于市场方面，从2018年一二线城市数据中可以知道二手楼交易单数已经大幅减少，这个表明接盘的人减少了，或者接盘意愿不大了，所以2019年会是房地产市场下滑开始的第一年。

至于房价接下来会不会崩盘呢？这个可以放心，因为房屋作为流动性最差的投资物，当市场真实的价格反馈到房地产的时候，已经是最强烈、最明显的信号。细心的朋友可能已经发现2018年的房产市场有点供过于求了，所以2019年开发商肯定会减少新楼盘的发售，现在房价过高，存在不少的泡沫，房价下降是必然的。

现在买房要看个人的需求、财力和三观，刚需买房还是必须的，需要就可以买，不过炒房就已经不建议了，近一两年房价有点高，去楼房低的地方投资的话要看清当地的政策，发展不起来，再多房子也涨不起来，人口是房价上涨的动力。

还有三观，近几年在高楼价的环境下，不少人已经有不想买房的想法了，与其贷款几十年好不如潇潇洒洒过一辈，每个人都有不同的选择，买房不一定会好，不买房也不一定会更好，所以买不买房还是自己选择。

对于楼市，人人都有自己的一套观点。国家正在努力的去楼市化，通过尽量不刺破泡沫的手段，来维护楼市的稳定。

国家正在研究，通过地方性债务变为货币的方式。而不是通过降低存款准备金、发放银行贷款。

我们国家的楼市有着十分致命的吸引力，就是维护成本几乎等于0。所谓的物业费、水电费，都是非强制性的。不可能说，因为你欠几个月物业费，把你房子拍卖了。

再加上大家的投资渠道缺乏，所以有大量的资金投入到楼市。

而国家一旦降低存款准备金率，银行就得想方设法通过银行贷款方式将货币发放出去，而房贷则是最优质的贷款资源了。这样就会倾向性刺激房价。

而如果央行通过购买地方性债券或者国债的方式，也能够起着释放资金的作用。当我们的存款准备金率低不可低的时候，这种购买方式就非常管用了。目前我们的存款准备金率已经是大型金融机构13.5%和中小型金融机构11.5%，属于这些年来的最低水平了。

这样社会的货币，就会通过地方政府的债务释放出来。这样能够有效控制地方政府债务的规模，实施定向投放，支持基础设施建设，促进资金流向企业部门。

过去几年的棚户区改造，造就了一大批货币购买力。但是今年的棚户区改造数量出现了明显下滑。因此，今年应该可以明显看到市场对房子的需求开始下降了。其实棚户区改造，释放的是钱。很多人拿到棚户区改造的钱，直接去地级市、省会城市、甚至一线城市去购买房产。有些人为了保险期间当然也会要求回迁，可是，拆迁的这些人，绝对需要有地方住。而且拆迁期间，政府要负担相应的房租支出。所以，很多人拿到政府垫付的房租，再加上自己的积蓄，直接在外购买房子了。由于这些年房子上涨很快，很多人都不嫌手里房子多。即使回迁分个五六套，仍然会在外边买一套属于自己的住宅。这就增加了市场的需求，形成一种明明新建这么多房子，但是为什么需求这么多，房价这么贵的原因。

我们的房价，通过国家的宏观调控政策，近两三年来已经趋于稳定了，似乎碰触到了购买的天花板。2019年人们的收入还会增长，自2017年以来，人们的收入增长水平在20%左右。房子作为人们的投资和消费需求的重要产品，跟工资水平挂钩是正常的。但是，很多地区房价这两年来并没有多大变化。这实际上说明我们在逐步消化过去的透支的涨幅。

未来，随着国家对房产法律政策的变化，将会出现重新的定位。主要指的就是房地产税了。目前房地产税立法的目的、制度安排和征税公平都没有明确，一旦明确我们的房产市场将会进行新的定义了。如果不变，房产就是社会最大的货币蓄金池。