买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

作为房地产从业多年的人，我来分析一下这个问题。

首先我先不回答你这个问题，我们先来说说什么是等额本金，什么是等额本息，区别是什么？

什么是等额本金？

就是每个月所需还款的本金是一致的，但因为本金在逐渐还款，逐渐减少，那么相应的利息也是逐月降低！

有点复杂，举个例子吧:

假设你贷款50w，贷20年，那么你每月需要还款的本金是多少呢？2083.3，那么利息是怎么计算的呢？那就是以50万来计算利息，那么你的还款公式为:每月还款金额=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金-已累计归还本金）×月利率

那么最终按照最新LPR利率计算，你的首月还款额在4020.83，每月递减8.07，最终还下来利息总额是23.34万。

接下来我先说说等额本息，再来说两者的区别！

什么是等额本息？

就是银行已经核算完贷款总额和贷款年限，需要还的利息。为了让用户还款方便，将利息平摊到每个月，使得每个月还款金额都是一样！

先说公式:月供=贷款本金×贷款本金×（1+月利率）∧还款期数÷（1+月利率）∧还款期数 -

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PS:∧符号为幂符号，假设贷款20年，就是240次方的意思

是不是很复杂？

大概说一下，不深入分析，免得成为数学题。

还是上面，假设贷款50万，20年，那么月供是3203.87，利息总额26.89万，比等额本金多3.6万。

两者区别不多说就是以上的。

最后来说说两者的优劣吧。

很明显，等额本金的有点就是利息还的少！

等额本息呢，还款额固定，贷款人月还款方便，不用担心记错造成逾期。

还有一种情况，银行会建议贷等额本息，就是客户流水少的情况，一般来说大部分地方，银行要求的月供不得超过月家庭收入的40%～50%，因为各地条件，政策不同会有差异，因为有些地方甚至不能超过30%。

那么我们按照50%来算，你只有6500的流水，贷50万，等额本金首期还款额达到4000+，你流水势必会不够的，极有可能贷不下款或者贷不到这么多，客户经理就会建议你选择等额本息，月供固定3200，就完全没问题了！

最后说贷款中客户经理会提到的一种叫做长贷短还的情况:

这是什么意思呢？就是说在正常还款3-6期以后可以向银行申请提前还款而不用支付违约金（有地方性差异，有些地方可能会要求一年），提前还款也不是让你一次还清，比如有些朋友想，我今年收益比较好，还能挤出5万的闲钱来，那么可以申请先还5万，那么之后核算利息就是按照减了这5万来核算。

当然，如果客户经理没有提及到长贷短还的情况，我们可以主动询问！

觉得有用的可以点个赞，有其他疑问的可以提出来，我也会尽量解答！

其他网友观点

买房贷款时，银行让我选等额本息，为什么？是不是被坑了？

在买房这件事上，很多人真是纯小白，如果你问他怎么买的，需要注意什么，很多人根本说不清楚，只记得中介和银行的贷款经理让签了很多单子，至于干啥的，一概不知。

题主是否被坑了，不能光说答案，得知其所以然，要不下回还得被坑，下面通过四个方面来解答这个问题：

房贷还款的两种方式，各有什么特点和区别银行为什么要优先推荐借款人选择等额本息是不是被银行坑了？如何破解?

房贷还款的两种方式，各有什么特点和区别

房贷的还款方式有2种，等额本息和等额本金

两者相比，等额本息总利息更多，月供相同，等额本金总利息相对较少，还款初期月供更多。

但无论哪种还款方式，贷款的利率都是相同的，那为什么最终产生的利息会不一样呢？

实际就是占用本金的时间不同，也就是说，和银行借的钱越多，占用时间越长，利息就越多。

如上图所示：

还款第一个月，

本金都是100万元，两种还款方式产生的利息是一样的，都是4083元。

等额本息，还本金1224元，剩余本金1000000-1224=998776元（下期计息基数）。

等额本金，还本金2778元，剩余本金1000000-2778=997222元（下期计息基数）。

还款第二个月两者发生变化，等额本息产生的利息更多

等额本息，本金占用998776元，产生利息4078元，还本金1229元，剩余本金997547元。

等额本金，本金占用997222元，产生利息4072元，还本金2778元，剩余本金994444元。

以此类推，

等额本金方式，前期月供中本金还的较多，剩余本金更少，每个月计一次息，所以产生的利息也会更少。

直至第138个月（11.5年），两者月供相同，随之发生反转，等额本金还款方式月供更少。

最后一个月，等额本息仍还款5307，利息22元；等额本金还款2289，利息21元。

小结：

利息的产生是因为占用了本金，等额本息前期偿还的本金更少，所以产生的利息会更多。

等额本金前期还款压力大的原因是，每月偿还本金更多（固定2778元）

银行为什么要优先推荐借款人选择等额本息

前面已经说过了，等额本息比等额本金能产生更多的利息，而贷款利息是银行主要收入来源，为了达成更多的收入，主动推荐利润更高的产品也就不足为奇了。

钱放在银行里是有成本的，银行的钱的来源一是从央行借的，二是储户的钱，但不管哪一种都要支付利息的，所以，银行把钱借出去更长时间，也不希望提前还款。

等额本息前期还款中利息占比较高，如果借款人前几年想提前还款的话，就会发现根本没还多少本金，这样提前还款的欲望就会降低，也达到了银行不想让借款人提前还款的目的。

除了收入之后，银行也要控制风险，等额本息前期还款压力更小，而且还款是个长期的过程，要持续几十年，银行为了减少中间出现的意外和风险，确保还款人能够按时还款，等额本息是更好的选择。

小结：

银行为了获得更多的利息，希望把钱借出去更长时间，不希望提前还款，同时，月供低可以有效降低断供风险。

是不是被银行坑了？

选择等额本息还款方式，银行也是一石二鸟，即收了利息，又帮借款人解决了前期还款压力大的问题。

故，也不能算被坑了，在还款压力上，等额本息确实更适合于前期还款能力比较差的家庭。

通常意义上我们认为，如果前期还款能力较强，能够负担得起月供，可以优先选择等额本金，这样会节省更多的利息，同时由于前期还的本金较多，更有利于提前还款的规划。

如何破解？

不要担心，我认为，等额本息才是最佳的选择，我只教给你一个方法就行了。

方式二：每月还款8000元，可选择多还2000元；

这两种方式选哪个？肯定选第二个，因为有更多的自主权，2000元怎么用可以自己决定 。

聪明如你一定发现了，方式一就是等额本金还款方式，方式二是等额本息。

采用等额本息还款方式，前期还款更少，当借款人有余力时，可以选择更好的方式来管理这2000元

理财收益高时可以选择自己投资，贷款利率更高时可以选择提前还款，也就是说，我可以每半年、每一年都做出一次选择，提前还款OR自己理财。

小结：等额本息有更多的自主权，这点最重要；贷款利息高时，要不断的提前还款；理财收益更多的，按时还月供就好，其他钱去理财。

你明白了吗？欢迎留言讨论

其他网友观点

我是2018年年底买的房子，选择的就是等额本息，当时我的置业顾问和银行极力推荐我选择等额本息的贷款方式，我稀里糊涂就签下了字，现在后悔了。

我买的是一套89平的两居室，13100元每平，房子总价是1165900元，首付百分之三十，我首付付了365900元，贷款800000元，还款年限是30年，当时基准利率是4.9%，我的上浮20%，利率为5.88%，选择的是等额本息，现在每月还款4734元。

买房贷款的方式有两种：等额本息和等额本金。大部分人都只知道第一种，也就是我们常用的等额本息，这两者分别是什么意思，有什么区别？

等额本息：指的是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，简单点说就是每月要还的房贷是一样的。

等额本金：指的是在还款期内，每月偿还同等数额的本金加剩余贷款所产生利息，随着还款越来越多，意味着剩余金额越来越少，利息也就随之越来越少，所以每月偿还的数额也会越来越少。

就拿我的房子来说，看看它们的区别在哪：

我选择的是等额本息，每月还款数额一定，为4734元，如果中间不提前还款，30年下来，我需要还款1704549元，其中利息有904549元。

但是如果我选择等额本金，那么第一个月还款6142元，第二个月还款6131元，以后每月都会减少，如果中间依然不提前还款，那么30年下来，我需要还款1507560元，其中利息有707560元。

从上面对比发现，等额本息的贷款方式比等额本金的贷款方式需要多还将近20万的贷款。为什么会产生这种差别？

这主要还是因为还款方式不同。等额本息前期几乎都是在还利息，比如我的第一期4743元，其中利息3920元，本金只有814元。

所以当时我还了一年的房贷后才发现，虽然我已经还了五万多块钱，但其中本金才不到一万，所以我银行账户中显示的贷款金额还有79万多。

而等额本金的方式是每月所还的本金是一定的，本金减少，利息也会跟着减少，利息并没有提前偿还。

为什么银行让购房者选择等额本息的还款方式？

买过房子或者是去看过房子的人会发现，无论是置业顾问还是银行都会推荐你选择等额本息的还款方式，自动忽略掉等额本金这种还款方式。主要有以下几点原因：

1.事出反常必有妖，银行作为一个企业，放贷款，靠贷款收利息是它们的一种盈利方式。

从上面的对比可以发现，800000的贷款，等额本息所还的利息比等额本金所还的利息就要高将近20万元，收的利息高，对银行有利，银行当然愿意给你推荐等额本息的贷款方式了。

就算是有人愿意提前还款，那等额本息的贷款方式在前期已经还了大部分利息了，银行也不会亏什么。

2.银行保障自己所放出资金的安全性。

买房子的钱可不是一个小数目，现在大部分人买房时都不会付全款，而是选择贷款买房。少则二三十万，多则过百万，几百万的都有。这些钱银行放出去之后也要保障它的安全性。

所以为了不给购房者造成太大的压力，尤其是前期刚交完首付，紧接着就要还贷款，银行会推荐前期还款压力小的等额本息的还款方式。

3.促成房子的成交。

去售楼处看房子时，如果你让置业顾问帮你算某套房子的价格，他会自动按30年的还款周期，等额本息的方式给你计算。

并且会在旁边一直说：你看，其实每月还的也不多，在一个家庭可以承受的范围之内，所以不用担心买房之后的房贷会降低你的生活质量等等。

这时你看到的是等额本息的还款方式，每月还的金额都一样，乍一看，似乎还能接受。但是如果放在你面前的是等额本金的还款方式，上来前几个月就是每月要还个六七千，七八千的，估计在心里算算自己的工资，就打起退堂鼓了。

所以置业顾问为了促成房子的成交，也会尽量在房贷上给你减少视觉上的压力，让你有买房子的心动感。至于你买完房子之后要还30年的房贷，所还的利息比等额本金的方式多十万，二十万甚至更多，他是不会告诉你的。

和等额本金相比，等额本息的还款方式有什么不合理吗？

其实没什么合理或者不合理，重要的是要选择适合自己的。

首先考虑的是自己的经济实力。买房子30%的首付不是一个小数目，有些人连首付都是东拼西凑才凑出来的，付完首付之后不仅要还房贷，还要还欠债，所以一下压力会有点大。

并且买房时还要交房屋维修费，交房时要交契税，加上装修，有些人买完房还考虑要买车位，这些七七八八的加起来对于普通家庭来说真不是一个小数目。这时如果选择等额本金的还款方式，前期还款可能有些吃力。

另外就是有没有提前还款的打算。如果前期资金充足，有提前还款的打算，并且考虑到后期收入可能没现在这么多，那就可以选择等额本金的还款方式，前期多还一点，后期少还一点，或者是直接提前还款。

买房子是一件大事，也是很多人在城市中奋斗的目标。可以说，对于普通家庭来说，买房子的钱真是一点一点攒出来的，所以在买房子时一定要慎重，挑房子要慎重，贷款也要慎重。

到底选择哪种还款方式对自己更合适，还是要看自己的经济实力和偿还能力，但是重要的是买房子之前，一定要知道有两种贷款方式，计算，衡量之后再根据自己的情况做出合理的选择。

不要像我一样，买房子之前都不知道原来还有等额本金这种还款方式，以为所有人的房贷都是每个月所还的钱是一样的，现在后悔也没用了，即使是想提前还款也觉得太不划算，30年的还款之路想想就觉得不好走啊！