有人说房地产市场取消预售，75%以上房企将会倒闭，你怎么看？

房地产预售其实也是一种卖楼花的行为，这种买卖行为是由香港某些人发明的，传到大陆之后就被各大开发商玩得炉火纯青。

在预售制之下，开发商前期不用支付太大的成本，项目的大部分资金都是通过银行贷款和卖期房获取，这也是为什么过去十几年我国很多地方房价快速发展的重要原因之一。

因为在预售制度之下，开发商根本不用等房子建成了再卖出去，按照我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件：

(1) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；

(2) 已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。

(3) 持有建设工程规划许可证。

(4) 按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。

(5) 已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

(6)法律、法规规定的其他条件。

按照这个规定，很多开发商只要手续齐全，工地完成基坑之后，基本上就可以开始售卖房产了。

正因为房子还没建成，开发商就可以把房子卖出去，所以他们根本不用担心房子卖不出去，没法收回资金的问题。

在这种背景之下，很多开发商都是捂房惜售，甚至人为的制造市场短缺，因为他们大部分资金已经收回来，不用担心现金流出现问题的风险，剩余的房子囤积到以后房价更高的时候再卖出去，这样可以赚取更多的利润。

在这种特殊的预售制之下，很多地方的房价都被一些开发商不断的往上推，所以过去十几年我们看到房价只涨不跌，这其实是一种人为扭曲市场竞争的行为。

而且在预售制之下，开发商卖期房对于买房子的人来说也存在较大风险，这种风险主要表现在以下几个方面。

1、房子质量问题。

在买期房的时候，大家只看到房子的图纸，根本没有看到房子的真实情况，因为先拿钱再卖房，所以很多开发商在建造房子的过程当中，就有可能偷工减料，导致房子质量出现问题，或者出现房子的真实情况跟开发商所宣传的有很大出入，类似这种情况过去几年其实是有不少案例的。

比如有些开发商所宣传的湖景房，等房子真正建成之后其实只不过是小区旁边有一个小水坑；再比如有些开发商所宣传的集餐饮娱乐于一体，有可能是附近最多的就是沙县小吃、兰州拉面和黄焖鸡米饭，而不是什么大型综合商城场。

2、开发商跑路风险。

过去多年曾经发生过多起消费者买房子后开发商跑路的情况，这些开发商拿了购房者的房款，但是因为在房子建造过程当中出现一些资金链断链或者借一些民间高利贷然后跑路了，结果受伤的还是那些买期房的朋友。

由此可见，预售制的存在，不论对于推高房价还是损害消费者权益，其实都是有很多弊端的。

这种预售的制度是特殊时期的产物，过去十几年对推动房地产的发展拉动经济的发展，确实起到了很大的作用。但是目前我国楼市已经基本处于饱和状态，房价居高不下，在这种背景之下，取消预售许可的呼声也越来越高，甚至已经有部分地方出台政策正式取消预售许可这种制度。

比如2020年6月，为了打造全岛自由贸易区，海南作出决定：坚决破除“房地产依赖症” ，实行现房销售制度。在海南之后，我相信未来会有越来越多的城市有可能取消预售制度这种买房方式。

一旦未来有越来越多地方取消预售制度，房地产行业将会迎来一个大洗牌。

大家都知道房地产开发行业是一个资金密集型行业，一个项目动不动就需要几亿甚至几十亿，而过去多年对于这么大的项目，很多开发商只需要自有资金达到25%以上就可以启动项目，这里面有很多资金其实都是通过预售期房筹集的，而且筹集的这些期房资金都是无息，这大大降低了开发商的资金成本。

假如未来取消预售了，这意味着开发商就不能售卖期房了，只能通过其他方式借钱，而不论是通过银行贷款还是通过其他机构贷款，对开发商来说都是一种有息负债，这会大大增加开发商的债务压力。

而且取消期房之后大家买房都是通过现房买卖，消费者的选择余地更大，不用跟开发商绑定在一起，如果大家认为开发商的房子不行了，随时有可能换另一个开发商，这样市场竞争会更加充分，更加激烈。

到时在资金压力以及消费者选择双重压力之下，很多开发商就不敢捂房惜售，只能尽快把房子卖出去回笼资金，要不然随时有可能出现债务到期无法偿还的风险。

当实行现房销售，市场竞争足够充分了，那么很多开发商甚至有可能出现降价促销的情况，这对于稳定房价是非常有帮助的。

而且取消预售制之后，我相信很多开发商都吃不消，甚至有很多开发商有可能会倒闭，特别是对那些中小开发商来说更是如此。

毕竟取消预售之后，一方面是市场竞争更加激烈了，另一方面有很多中小开发商没有卖期房，想要通过银行等其他贷款渠道借钱的难度是非常大的，而他们自身拥有的资金比较有限，这样很多开发商就随时有可能出现资金链断裂的情况，到时出现大量的开发商倒闭也不要觉得大惊小怪。

至于实行现房销售，取消预售之后会有多少开发商倒闭，我们没法给出一个准确的预测，有人说有可能有75%的开发商会倒掉，我认为这个数据并不算夸张。

商品房预售是从1994年试运行至今，已经有16年，从早期的房地产开发商没有资金运转，试着从房产预售从民间收集资金，取得第一笔资金后开始筹建楼盘，就是早期的卖楼花，到现如今的预销售，都是属于市场销售陋习，需要进行重整才能让房地产市场走向健康正轨的，毕竟通过预售中存在非常多的问题。

首先，就是消费者利益不能够得到完全保障，只是通过看样板房，没有看到实际的现房，这样会让以后所看到的现房有差异的，比如户型差、面积差、专修差、视野差等等！

其次，就是房地产市场不能正常运行的，会出现开发商屯地，开发商延期施工，这样会让整个房地产市场都陷入恶性循环的！

这一切都是开发商资金的缺乏，又想更加多开发市场所致的，最终都会让消费者来买单的，这种行为确实需要进行整顿的，这样才能让市场步入健康正轨！

大部分小房地产肯定倒。国家的肯定不会。