“涨的不是房价，是货币发行量”这一说法是否有道理？

“涨的不是房价，是货币发行量”说法十分有道理，但说的只是主要因素，影响房价的因素很多。房价为什么会快速上涨，主要原因并不是因为房价便宜，而是因为人民币货币发行量增加导致的货币贬值。

1、大城市一线北上广等区域房屋价格快速拉升，那么贵的地方还有那么多人买，而且都是精英人士，原因并不是大家傻，别人都是来自全国各地人精中的战斗机，很多高学历，高尖端知识份子把大把的钞票投入到买房中去，原因在于知道房价会继续上涨，货币在贬值，所以把货币换成房子，最终目的是保值、其次才是增值。

2、抛出地区因素，人口密集区域房价涨幅一定大于其他人口松散区域，这就是为什么小县城房价涨不过大城市的原因，二线城市涨不过一线，除非是新规划的未来特区等，比如雄安新区等，大家投资的目的是为了今后的区域优势及人口未来集中区域。

3、未来房价不会只升不降，但是主要一线城市区域总体来说未来也会是慢牛走势。和股票一样，快速拉升的股票最后跌的也快，但是好的股票也会维持一定斜率的缓慢上涨，原因就是货币发行量的增加。就像10年前大家工资和现在相对比，基本上很多人工资涨幅超过100%，而房价涨幅也差不多翻了1-1.5倍。有些区域甚至更多。

4、一旦大家有新的投资方式了，投资规模的变化也会导致一个行业的改变。为什么股票市场不活跃，现在可以说大家的钱投资标的主要都在房子上，对于大家投资的这部分热钱，如果未来改变了投资方向，那么投哪个行业哪个行业就是风口，也就是未来最赚钱的行业。

“涨的不是房价，是货币发行量”这句话道出了目前中国房价上涨的本质。

市场中任何商品价格的上涨是由买卖关系决定的，买的多卖的少价格自然上涨，而卖的多买的少，价格自然会下跌。房价的上涨也同样如此，近20年房地产市场不断的上涨，直接原因就是购买房地产的资金多，多到可以盖过市场抛售房产所需的资金，所以房价就一直不断上涨了。

任何商品的上涨，都需要资金推动，价格越高所需要的资金量就会越大。打个比方，一套房子原先是100万元，那么你买下这套房子就需要100万元的资金。当价格涨到200万元的时候，你抛售这套房子就需要市场有200万的资金来接盘，如果市场有200万元的资金接盘，那么200万的价格就能支撑住。反之，如果市场上没有200万的资金来接盘，那么价格就会支撑不住走向下跌。当房子价格是100万元的时候需要支撑房价的资金是100万元，当房价是200万元的时候支撑房价所需的资金就是200万元了，越往上涨，支撑房价所需的资金就会越多，当涨到1000万元的时候，支撑1000万元房价所需的资金便是1000万元，比原先100万元的房价时期支撑房价所需的资金量就会增加10倍。

那么目前支撑房价的天量货币是从哪里来的呢？一方面是央行发行的基础货币，另一方面就是金融系统创造的信用货币了。基础货币我们好理解，就是央行直接印钞，那么信用货币是从哪儿来的呢？简单来说，信用货币就是金融系统创造的。

比如老王有100万元，他把100万元存进了银行，如果国家法定存款准备金率是10%的话，那么银行就要把100万元中的10万元存进央行，剩下的90万元就可以拿出去放贷。之后银行就把老王100万元存款中的90万元贷给了老张。在老王把100万元存进银行之前，社会上有100万元的现金，存进银行，银行把90万元贷给老张之后，由于M2=存款+流通中的货币，此时老王有银行的100万元存款，老张有90万元的贷款现金，所以M2=100+90=190万元，100万元的基础货币就创造出了190万元的M2，其中M2比100万基础货币多出的90万元就是信用货币。

当然老张也不会总是把90万元拿在手里，他会把90万元也存进银行，这样银行就又得到了90万元的存款，按照10%的存款准备金率，银行又会将90万元中的9万元存入央行作为存款准备金，剩下的81万元继续拿出去放贷，如此反复就会创造出更多的信用货币。目前我国的货币乘数在6左右，意思就是1块钱的基础货币能创造出6块钱的货币总量，在6块钱的货币总量中，除去1块钱的基础货币，剩余的5块钱都是信用货币。

可以说是大量的信用货币创造了市场上的天量资金，市场上有了天量的资金，房价才能不断地上涨。

但是人类史上从来没有只涨不跌的市场，原理就在于财富总是有限的，有限的财富无法支撑无限的上涨。从价格角度来说，房价的上涨可以是无限的，但是社会的财富总是有限的，当房价涨到一个无穷大的数字的时候，又有谁能去接这个盘呢？

目前来说，我国的房地产总值大约在65万亿美元左右，折合人民币在400万亿以上，如果其中有10%的成交量，也就是40万亿的成交，然后卖房套现的人将40万亿人民全部兑换成美元移民，我国3万亿美元的外汇储备就会被瞬间消耗光，人民币汇率就会直接崩溃。

资金、人员、信息、物资的流通是市场发展的四大要素，只有这些要素能自由流通，经济才能健康地发展。过高的房价会直接将人员和资金锁定在某个区域，无法流通起来，这种锁定本身就会给市场经济带来很大的负面影响。

当然，房价过高的弊端非常多，比如实体经济会因此受到冲击，房地产会出现大量的挤出效应，使人们在除房地产以外的消费大为减少、增加金融系统的风险等等，当然作为一个大国来说，如果只是靠着房地产来支撑经济，那么这样的经济就会愈发地脆弱了。

因此综合以上来说，我认为“涨的不是房价，是货币发行量”这句话说得非常对。

最近，有网友提出：“涨的不是房价，是货币发行量”这个观点。我们表示认同，2008年末我国的M2是47万亿，而到2018年末，M2规模达到185万亿，10年时间，M2差不多涨了4倍。目前，我国的M2规模相当于GDP的2倍。如此高的货币增速不要说在发达国家，即使发展中国家也是比较罕见。

而同时，2008年上海的房价1.5万/平方米，而到2018年底上海平均房价达到6万元/平方米，10年时间也是涨了4倍左右。基本上M2涨了多少倍，房价也涨了多少倍。所以，“涨的不是房价，是货币发行量”这样的观点是正确的。

可能有人会问，这10多年来，究竟是什么促使了房价大涨，货币超发的呢？我们归纳了以下几个原因：首先，中国推动城镇化进程，在一定程度上促进了房地产需求，至少3个亿的农民进入城镇当了市民。目前，中国的城镇化率已经达到了58%。而这些人又是需要从银行贷款买房的，所以农民变市民，导致购房需求上升，这在一定程度上使各地的购房需求一直在升温。

再者，棚改货币化安置。就是国家发改委授意国开行，通过PLS（抵押补充贷款），就是拿棚改地块作为抵押物，再把印出来的基础货币直接发放到地方政府那里，由地方政府发放到棚改拆迁居民手中，这样棚改居民手里有钱了，就跑到附近去购买商品房，结果导致三四线城市房价大涨。试想，通过直接投放基础货币给棚改居民，去周边购置房产，房价哪有不涨的道理？

再次，投机性购房需求。很多人看到国内房价大涨，具有很强的赚钱效应。于是想趁机赚上一笔，就贷款购买了多套房产。也有一些人自己有房子住，也不缺房，但是看到房价大涨，也忍不住想投机购房了，于是这样的需求集中释放出来，而银行又不愿意放弃个人房贷业务，所以，房价大涨，大量投机性购房需求入市，房价这些年哪有不涨的道理。

最后，刚需及改善性需求入市，也在一定程度上推高了M2规模。本来刚需也不见得非要买房，但是看到房价天天涨，几年翻番。很多人害怕今天不买房，以后连一间卫生间都买不起了。正是因为大量刚性和改善性居民家庭恐慌性入市，导致了房产占据我国家庭总资产的77%，金融资产反而占比只有23%。现在很多家庭都有几套房产不稀奇。

有人说“涨的不是房价，涨的是货币发行量”这个观点没有错，近10年来M2总规模涨了多少倍，房价也涨了多少倍。中国M2规模现在达到192万亿，主要还是房地产需求给推高的。为何会有这么大的需求？主要还是城镇化推进、棚改货币化安置、投机性需求入市、刚需和改善型需求恐慌性置业。在大量的购房需求之下，M2规模不迅速扩张才是怪事。前些年，M2规模总是保持两位数增长。