房价一直上涨，商铺为何贬值？

房价并非一直在上涨，2019年各地房价上涨趋势已经出现分化，今后十年必然处于下行通道。

商铺出现贬值很正常，市场经济下任何商品都不可能只涨价不跌价。

就在2019年5月份的时候，有位朋友买了一套商铺，算上税费总计200万元左右，结果到了8月份，该片区域的商铺均价都已经下降了30多万元。值得一提的是，上半年这些商铺的租金都在一年10万元左右，结果到了8月份，直接接近腰斩，多数只有五六万元了。

商铺之所以贬值，有如下因素：

1、线上零售占比越来越高，且增速远超线下零售

这是宏观大背景，越来越多的消费者选择了网购，去寻求更高的性价比，线下商铺的客户实际在一直流失。在这种情况下，商铺的生意自然大受影响，商铺贬值顺理成章。

2、开实体店赚钱难度越来越高，租户能够承受的租金水平降低，商铺自然贬值

很多实体店不是死于经营不善，而是死于不断大幅上涨的房租。一些无良房东看到租户赚了钱，就会大幅提高租金，动辄30%甚至50%。还有的商铺干脆把租户赶走，自己接下这门生意。租金的提高推高了实体店经营成本，租户只能通过提高价格的方式增加利润，如此一来就会损失部分客户，生意越来越难做。

不赚钱的店铺越来越多，一些人会选择弃租，剩下的自然会协商降低租金。租金水平下降，意味着租金回报率降低，商铺的价值降低，自然就会贬值。

3、物以稀为贵，商铺却是越来越多，源源不断进入市场，贬值在所难免

一方面线下零售占比在降低，另一方面新的项目新的社区不断推出，大量商场、商铺投放市场。在不断萎缩的市场环境下，越来越多的商铺意味着在分摊越来越小的市场，大饼被不断摊薄。市场占比持续降低，商铺的价值自然会不断萎缩。

在有更多选择的情况下，消费者会选择以脚投票。不管是智能手机的普及，还是消费观念的改变，商铺都已经不再是购物的首要选择。从门庭若市到门可罗雀，曾经的一铺养三代，到今天的三代养一铺，都是市场经济进程中的阶段性表现。

其他网友观点

蒋老师观点：房价并非一直涨，城市之间的房价在分化，城市房价有涨有跌，商铺虽说多数投资被套，但也并非全部都是贬值。房产投资不能一概而论，应该以分化的观点去看待房产。

城市房价在分化，并非一直上涨

现在谈房价，并不能一概而论。城市与城市之间在分化。一线城市的优势越来越明显，2015年的时候，一线城市房价开始暴涨，到现在一线城市房价一直处于高位之上，但是一线城市的不同片区涨幅不同，所以大城市也并非一直上涨。

以省会城市为主的经济强劲的二线城市，也有不少涨幅，2019年初到现在，很多房企重仓二线城市，二线城市的房价在今年上半年也迎来了小阳春，全国多个大中城市房价大幅反弹，部分城市同比涨幅超过20%。

其次是经济平稳增长的三四线城市，最次是经济稍差的县级市等等。15年到18年三四线的城市在棚改货币化的大潮中猛涨一波，但是现在已经有部分回落，最近二线城市和强三线城市也在涨价，部分区域房价有涨有跌。

近一年的时间，全国70多个大中城市，有一多半城市的房价在上涨，但是还是有很多城市下跌，比如河北省会石家庄、燕郊等地，房价有一定回调。

所以城市之间房价在分化，并没有一直上涨。

房价涨幅受政策影响大

房价涨幅受政策的影响很大，尤其是货币政策。

第一，房地产利率上浮。

第一个直接的政策是房贷利率。最近很多城市的房贷利率上浮，对于刚需购房者来说非常不友好。这也说明房价过热，需要打压一下。

购房者月供的压力变大，建议谨慎下手。

第二，制度创新避免直接降息。

第二个影响买房的因素是降息或者降准。这对市场来说是最直接的刺激，也是刺激购房的标志。但是现在的主基调是不能直接这样操作的，需要绕道做制度创新，所以近期很火热的LPR作为新的贷款基础利率面世。

第三，稳定才是主基调。

从部分城市房贷利率上浮和新推出的LPR制度可以看得出，国家是不希望、也不允许房价再次暴涨的。明白了高层的意图，就可以明白未来房价的走势——那就是稳。

商铺并非一律贬值

商铺的投资逻辑与住宅不同，虽然很多商铺都是投资大坑，但是商铺并非全部都在贬值。商铺的投资需要注意以下几点：

第一，地段是核心。

首先是地段，我相信很多人第一点想到的也是地段，但是并非所有核心的位置都是好的，因为这个要结合你自己经营类型的定位，商铺的气质与片区定位能否契合很重要。如果周边商圈有了好的商业范围，选择这样的铺子多数不会踩坑。

第二，人流是关键。

人流的大小很大程度上取决于交通的便利程度。距离地铁、公交站等交通接驳点的或者出口的商铺，具有投资价值。但是铺子的位置一定要在人流的行进方向上，如果是背向或者稍微拐了一个角，那也会大大削减人气。

此外，门口和转角楼也是不错的位置，很多茶饮店会在人流密集的拐角处驻足，这样会吸引客户进门；此外，如果门店有小小的门槛，都会阻拦一部分客户，所以门店一定是无门槛进入的。

对于同类竞品的商铺，位于走廊的延长线中间的位置会好些，起点和终点很多人匆匆掠过，只有中间的位置才会进去多逛一逛。

第三，定位要准确。

如果只是前期投资商铺的话，选择好的地段会稳一些。如果是已有的铺子，选择跟明星铺子相邻会好很多，而且定位一定是要跟明星铺子互补，不要竞争，这样你也可以分到一部分人流量。

第四，统一规划优于单兵作战。

大型的商场铺子一般是统一规划、统一出租运营，但是有的商场是单兵作战，排布没有经过深入的规划，所以规划很乱。这样的铺子即使地段好，也不一定能够租出好价钱。

比如万达金街，很多都是卖掉给了小商家，尤其是二三线城市的金街，运营的状况很糟糕，人气不行，定位还低端，没有办法吸引大量有消费力的客户。

但是统一规划的商铺一般状况会好很多，比如星河的CoCo Park、华润的万象商城系列。这些商场有专门的招商和运营，如果商场有出售的话可以选择投资，最后接受统一规划、统一出租，商铺的价值就会高很多。

做好这几点投资，商铺也很少贬值，多数贬值的都是选择出了问题，地段、定位和出租都不理想，最后导致商铺难以出手。

综上所述：

房价并非一直上涨，而是在城市分化中不断走向稳定，这也是一直政策提倡的主基调。房价大涨大跌几乎都不会发生。商铺投资与住宅不同，需要深入研究地段和市场，只要选筹正确，不会一直贬值的。

其他网友观点

商业地产有四种产品形态，包括写字楼、商铺、公寓以及车位，其中商铺和写字楼的去库存化周期相对较长。近两三年来，由于中国经济处于逆周期调整，由于房地产开发商开发结构不合理，由于互联网购物模式对商业模式的改变等原因，对国内商铺的销售形成了很大的冲击。

近两年来的写字楼与商铺的销售明显下滑是与经济增长息息相关的，国内经济增速近些年来持续减缓，这会制约房地产消费，尤其是写字楼与商铺的资金门槛高，投资比较大，而且回收期长，转手不灵活，再加上近几年来租售比不合理，所以商铺的销售这几年并不景气，与前些年相比可以说相去甚远，不是城市中心区与人口或客流密集区的商铺，可以说投资价值下降比较明显。

2018年全国商业营业用房销售面积下降6.8%；2019年上半年全国商业营业用房销售面积下降了12.3%。商业营业用房销售明显减速也说明了当前商铺不仅难以升值，而且还出现了贬值的内因。

国家统计局数据显示：2019年2月末中国商业用房待售面积13400万平方米，2019年1-2月中国商业用房销售面积838万平方米，月均销售面积419万平方米。2019年2月末中国商业用房库存销售比为32倍，商业用房库存之高令人咋舌。市场预估，若按当下的销售速度去库存，去化周期需要近100个月。

而2019年前4月，商业营业用房销售面积下降8.8%，4月末，商业营业用房待售面积环比增加30万平方米，库存还在增加。这说明国内地产商的开发结构不合理，在环街建设过程中，不论是否存在客流量，不论是否有密集社群，满街都建铺面，这使国内商铺供给明显供大于求，这不仅对地产商的销售形成压力，也对商铺的升值带来冲击。

近三年来中国商业地产库存居高不下，去化缓慢，供大于求的矛盾非常突出，这令一些租赁企业普遍陷入亏损境地，而且一些购买商铺的投资者因租赁困难与出租价格下跌也出现了借贷压力，想转让又难以找到接盘侠，也是日子难熬。再加上互联网购物模式深刻改变了现代人的生活，所以街头购物的行为大幅减少，这令诸多商铺压力重重。

今天走在国内一些二三四线城市中，过去那些集中铺面与城市街头的铺面都是冷冷清清，了无生机，尤其是东北一些城市，昔日旺季时夜市都是红红火火，如今到了下午五六点钟，铺面就已经打烊，往日热闹的购物场景如今是一片沉寂。一些二线城市的商业步行街还有城市的商业中心，往年都是人山人海、摩肩接踵，而如今大白天也是人丁稀少。四处街头的门面上都挂着销售、出租、转让等字样，萧索之态举目皆是，从这样的现状来看，未来的商铺还有较长周期艰难的日子。而现在一线城市的一些铺面，日子也不太好过，由于租金过高，生意又不景气，租客也在不断减少。

除了一些城市的中心地带与人口密集区的铺面还保持着稳定收益外，多数铺面都不大好过，昔日的服装百货等琳琅满目的街头如今更多地变成了药店、银行、饭店餐馆、水果店、蔬菜店，其中不少都是空铺，而且这些餐饮店还不断换着新老板，这就是当前国内铺面的一些现实。

看到了这些，也就该清楚为何当前的城市铺面升值困难了。现代的城市还在不断扩张之中，新城区不断建设，老城区人口被稀释且老龄化严重，老年人消费又比较保守，新生代又沉迷于网络，除了出来吃吃饭，大多都是网购一族，所以铺面如果不处于闹市、人流与客流比较集中的地带，又没有形成金融、娱乐、餐饮或其他文化及服务圈，就难以升值。

因此国内铺面的升值不是投资之后靠等、靠卖、靠租金，还要靠文化娱乐等方面的建设，构筑人们的精神与物质文化生活圈，要让人们从网络的世界走出来，走进生活的商业圈，只有这样商铺才有出路。

如今很多大型购物商场都纷纷凋落，其实这些大型商业建筑内可以有许多新时代的商业构思，只是国内的一些商业人缺乏创新能力，这需要创业与创新人才去思索去改变。但是我相信现实会倒逼商铺的改变，商铺也不会始终萧索，不过这还需要时间去改变，需要城市化进程的加深，需要居民收入的提升，需要城市精神与物质生活的细化，需要社会服务业的精致分工。