商铺陷入“租不出、卖不掉”僵局，商铺还有“未来”吗？

2015年的时候，我一个朋友，买了一间返租十年，年化8%的商铺，每平米五万多元，他买一间一百多平米的，总价值大概在六百万左右。

现在什么情况呢？

距离朋友买商铺已经过去五年了，房子是交房了。

租金一分钱还没拿到，卖就更别提了，现在要是三百万能卖掉，他肯定同意卖。

我这朋友是做手机生意的，现在还有四五个手机店，高峰期的时候，有上十个手机卖场，也挺有钱的一个主。

他已经买了很多套住房了，房子多了，现在也有一铺养三代的想法了，想投资商铺，以后养老用了。

无意中逛街的时候，看到了这个售楼部的信息，就进去逛了逛，被售楼部的置业顾问一顿洗脑之后，就心动了。

再买这套商铺之前，他咨询过我，问我能不能买，我肯定说不能买了，特别是返租式的商铺，更加不能买。

我还是建议他买住宅，房子不要嫌多，买高档住宅，以后还是能增值的。

后来呢，我朋友爱人也想买商铺，我只能建议，不能多说什么。

现在五年都过去了，朋友后悔的都想用头撞墙。

我只能安慰朋友，以后等这边的市场好起来了，地铁修通了，人气旺起来了，租金肯定还是不错的，还是能升值的。

现在的商铺大多数都是坑，哪怕是买到不亏钱的商铺，都要很难，想买到赚钱的商铺，就更难了。

一方面，现在的商铺严重过剩了，实在是太多了。

另一方面，就是现在人们的购物习惯因为电子商务的影响，已经从线下的消费场景大部分都转为线上了。

做老板，不如做老板的房东，这是投资商铺的硬道理。但是在这几年里，电商的冲击，以及实体经济的不景气，导致了做生意越来越难。

可以说，曾经那种“一铺养三代”的周期已经一去不复返，如今，如果投资不慎，很有可能变为“三代养一铺”的局面。所以投资商铺也需要谨慎。

那么，什么样的铺子才能够有较好的出租率呢？并且还不用担心卖不掉？就是看租金回报率。说白了，商铺投资看的就是地段和租金回报率，两者缺一不可。

按照租金回报率，我们可以把商铺分为以下三个层次：

第一、目前普遍的商铺租金回报率在3%~6%左右，跑不赢通胀，甚至还跑不赢一些定存和理财产品。这类的商铺主要集中在三四五线城市，投资的门槛低，少则几十万，多则上百万即可。但是租金收益非常低，不值得投资，属于不合格商铺。

第二、7%~10%租金回报率的商铺基本都是合格的铺子，因为跑赢了市面上大部分的理财产品收益，并且能够抗通胀。不过这类商铺的投资门槛非常高，主要集中在一线、新一线、强二线等城市，少则几百万，多则上千万。需要耐心等待这样的铺子出现，大部分都是新铺，同时，他们也被称之为合格的铺子，看到了可以投资。

第三、10%~15%的铺子。这类铺子非常稀有，主要集中于强一线和新一线的市中心地带。并且大部分这样的铺子都是一个只租不卖的模式，基本都是内定或者开放商用来送“大客户”的。如果你有这样的关系可以拿到这样回报率的铺子，记住，别错过。我们称之为非常优质的铺子，极其稀缺，属于极品！！

所以说，当你一开始就选错了商铺，那么等待你的可能只有“租不出、卖不掉”僵局。也就是说，不是商铺的投资没有未来，而是垃圾商铺的投资没有未来。选择商铺进行投资，一定要懂得擦辣眼睛，宁缺毋滥。

否则，你很有可能会成为开放商和中介忽悠下的牺牲品！

一家之言，欢迎指正。⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经背后的真正逻辑。

说起商铺，咱就闹心，这不这个月又要交租金了，生意差，租金贵，压力山大呀!

我17年来这条街找店铺的时候，这里人很多，根本没有店铺出租，只有这个店位置比较偏，在街尾，虽然不是很满意，也签合同租下来了。合同签了4年，第一年月租38000，然后再40000、42000这样递增。前两年生意还可以，就这样正常履行合同。

到了今年，生意差了很多，隔壁的店铺转来转去，都换了几个老板了，我的店也不好做。先是跟房东说不要递增了，还是同去年一样月租40000，房东不同意，一口咬定按合同办事。我跟房东说，这条街人流下降了那么多，附近的沃尔玛也关门了，你的店铺也贬值了，整条街都在降租金，你也该降降了吧，最后房东同意今年不递增。

到六七月份，生意更差，房东又降了租金，现在月租36000。房东也是怕我搬走，他的店铺租不出去。隔壁店铺也是他的，空置了近一年，最近才租出去，房东说他损失了几十万。这么贵的租金，只有做餐饮的才接受得了，但现在查环保，办不了餐饮营业执照，听说到11月份可以办，不知是真是假。

我这条街以前一铺难求，现在很多长期空置，特别是对面，一排排都关门，看着很萧条。有一个店铺是集体的，8月份拿来投标，原来月租10万以上，还要几十万进场费，现在投标底价4万5千多，没有其他费用，也没人去投标，现在还空在那里。

不仅街铺不好做，广场里也一样，也是冷冷清清，要么是叹空调的、瞎逛的。现在广场也有空的铺位，这在以前是不可能的。

在我这条街最好的位置，四五十平方月租二三十万，做什么能赚钱呢？所以现在只有大幅度降租金，共度时艰，商铺才有未来!

【实体店开讲】一名资深实体店经营者，欢迎大家关注点赞，分享行业经验。