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买房贷款,“房贷20年”和“房贷30年”,哪个更划算?为什么?

2021-12-31 14:54 作者:财经乐少 围观:

一、房贷种类很多

很多买房或准备买房的人都会被“房贷”搞蒙。

房贷的种类很多,有商业贷款、公积金贷款,还有商业和公积金混合贷款,而且银行工作人员喜欢询问贷款买房人:“您的房子要等额本息,还是等额本金?”

对于买房人而言,选择太多是一种痛苦,特别是多数人心底藏着“怕吃亏”的小心思。

当然,贷款中也有能占便宜的品种,你选它肯定不吃亏。

举例一:

贷款条件:贷款总额100万,按揭年限是20年,还款方式为等额本息。

1、选择公积金贷款(利率是3.25%),每月还款5671元。

2、选择商业贷款(基准利率是4.90%),每月还款6544元。

因此,可以获得公积金贷款的情况下,我们尽量选择公积金贷款,它是真划算。对于商业和公积金混合贷款,自然是尽可能提高公积金的比例。

二、等额本息和等额本金区别

对于绝大多数人来说,容易弄混的是等额本金和等额本息,它们太复杂,太拗口。

举例二:

贷款条件:贷款总额100万,基准利率是4.90%,按揭年限是20年。

若小林在2018年12月贷款买房,2019年1月开始月供。

A、若选择等额本金,1月偿还8250元,2月为8232元,3月为8215元,以后逐月减少,2038年12月最后一次偿还4183元。

B、若选择等额本息,1月偿还6544元,2月为6544元,3月为6544元,每个月金额不变。

(图片自制)

20年后,你的房贷还清,按照等额本息的方式,支付利息总额是57万,而等额本金的利息总额是49万。

或许,还有人想知道,20年的房贷和30年的房贷有什么区别。

(图片自制)

实际上,30年期的房贷只是比20年房贷,每月少些月供,基本原理没有大的改变。

不少工薪阶层为了减轻房贷压力,比较倾向30年期的房贷,但他们又为30年期房贷的高昂利息支出而心疼。

举例三:

贷款条件:贷款总额100万,基准利率是4.90%。

(图片自制)

结果显而易见,30年期的利息总额比20年期的高,等额本息的利息总额比等额本金的高。

三、30年期真的比20年期好吗?

不少的理财达人都建议买房人选择贷款期限长的“房贷”,常见的说法是“30年期比20年期好”。

这些理财建议蕴涵了怎样的道理呢?

各位读者可以自问自答一下:自己选择的那套100万的房子,30年后值191万吗?

你若给出了肯定的回答,则内心认为房子会持续增值,并且房子的增值速度超过房贷的利息(基准利率4.9%)。同时,大家要记得扣减30年间的房租,毕竟房租可以抵扣一部分房贷利息。

过去20年,大部分城市房子的增值速度飞快,众人认为贷款越多,期限越长,收益愈大,自然有道理。

1999年,深圳平均房价为5503元/平方米,2009年为15214元/平方米,2019年为57350元/平方米。

然而,现在的我们去思量未来20年后,乃至30年后的房价时,心里不自觉地咯噔了一下,突然不自信了起来,好像有种说不出的担忧。

举例四:

1、早前,有新闻报道,黑龙江省鹤岗市部分房屋均价低于1000元/平方米

2、有房产网爆出,甘肃省玉门市一套老城区70平方米的“荒废房”标价1万。

这些新闻说明一个问题,并不是所有的城市都能吸纳年轻人口,促进经济繁荣,房价随之上涨。有些城市其实正在走向衰落。

那些楼市火热的城市,却出现了房贷利率上浮,限购限贷的政策。大部分人的老家处于四、五县城市,那里不限购,但也没什么年轻人。

该怎么选呢?

为了更深刻地理解房贷的秘密,我们需要用到一些指标。

(图片自制)

2009年11月,货币供应速度达到近10年来的最高值(同比增长29.74%),而后增速逐步下滑。2019年7月,M2供应增速同比为8.10%。

货币供应量对房贷有重大影响。全国范围而言,房价涨幅的天花板已经划定了。当然,有些房产市场火爆的城市房价可能会超过货币供应量增幅,但大部分城市将受限于此。

四、房价的本质

房价的本质是一个货币游戏,房价=货币供应量/供给。

现在,我们的房贷有一个基准利率(4.9%),但国家会根据实际的经济情况进行调整,对房贷利率上浮和下浮来调控房贷总量。房贷利率就是房地产调控中最厉害的“看不见的手”。

房子是用来住的,真的不止是说说而已。

融360报告显示,2019年8月全国首套房贷平均利率保持上涨,达到5.69%,连续20个月上涨。报告认为,当前房贷市场政策偏紧,未来或继续低幅上涨。

历史经验:

1、房贷利率上浮,房价难出现上涨,因为这比限购还厉害。(没钱了,你怎么蹦跶)

2、房贷利率下调,房价或是止跌,或是上涨。(疯狂输血)

2015年,房地产去库存,银行甚至给利率打7折。

2015年和2019年的差距有多大呢?

举例五:

贷款条件:贷款总额100万,基准利率是4.90%,30年期等额本息。

1、房贷利息上浮20%,利率变成5.88%,还款利息总额是113万,月供5918元。

2、房贷利率下调30%,利率变成3.43%,还款利息总额是60万,月供4451元。

很多买房人,因为买房需求迫切,没有细看房贷利息,更没有将过去几年的数据做对比,自然难以发现其中的猫腻。

现在要说结论了!

房贷利率下调的时候,要选择30年期等额本息,把房贷的好处用到尽;房贷利率上浮的时候,要选择20年期等额本金,少用利息高昂的房贷。

若房子所在城市,前景光明,要选30年期等额本息;前景黯淡,要选20年期等额本金。

其他网友观点

感谢邀请。

房价高涨,房贷已经成为当代人最主要的一种购房资金来源。但是,房贷的金额、利率、年限、还款方式等等都是普通购房者比较陌生的问题,特别是选择贷款年限的长短,直接关系着贷款利息的高低,直接影响月供压力。

贷款买房,到底是“房贷20年”,还是“房贷30年”,哪个更划算?

回首过去20年,中国房价的节节攀升,以前贷款买房的房产增值了,房贷压力早就被稀释了。如今全球放水,资产价格高涨,钱越来越不值钱了。人们对于房贷的好处,认识也是越来越清晰了。贷款买房,已经成为绝大部分人的共识。

一,优先使用公积金贷款,贷款30年更划算。

公积金贷款本身是一种福利,贷款利率低,目前首房首贷利率仅3.25%,甚至比大额存单收益还低不少。故如果购房者有公积金,优先使用公积金贷款,房贷资金成本低。

就比如,贷款60万,按揭年限是30年,还款方式为等额本息。选择公积金贷款(利率是3.25%),每月还款2611.24元,首月还贷利息1625元。

而同样60万,存银行大额存单,假如年化4.2%的收益的话,每年收益25200元,除去房贷利息,每月还结余近500元。

很明显,公积金房贷,房贷额度越高越好,年限越长越好。但是,需要注意的是,公积金贷款是有限额的,一般单身限额40万,夫妻双方公积金限额60万。

如果房贷金额超公积金限额的,则需要申请组合贷款。比如需要房贷100万,则可以申请{公积金贷60万+商贷40万}。

很明显,对于能够使用公积金贷款的朋友,无论是纯公积金贷款还是组合贷款,只要公积金贷款占比较大,房贷时间就越长越好。也就是说,公积金贷款30年比20年更划算。

二,商贷选20年划算,还是30年划算?

都说房贷是绝大部分人一生中最划算的一笔贷款。对于绝大多数人而言,的确可以说是如此,毕竟除了银行,没有任何人会放心地借上百万资金给你买房,更何况是借用30年。

1,普通人资金充足的话,全款买房最划算。

大家都知道,贷款利率比存款利率高,比如就算是大额存单年化4.2%,也算很高的了,但是房贷最便宜的首房首贷利率,也在5.0%以上。

很明显,贷款买房子,再把自己的钱存起来,是不划算的。所以,如果是普通老百姓,购房资金本来充足,同时自己没有其他更好的投资理财计划(收益至少跑赢房贷利率),还是全款买房最划算。

2,资金不足或者有其他投资理财计划的,贷款买房是合适的。

对于购房资金不足或者是有更好投资渠道的购房者而言,房贷就算是不划算,也肯定是合适的。那么,买房贷款的时候,选择房贷20年和房贷30年,哪个更划算一些呢?

1)利息多少,与房贷利率高低有关。

事实上,房贷利息多少,不仅与房贷年限有关,还与贷款利率和还款方式有关。

但是对于同一银行给同一房屋的同一客户放贷而言,通常房贷利率已经确定。现在商贷利率通常是LPR+上浮基点,是浮动利率,不同城市不同购房者征信状态,房贷利率可能不同。

比如重庆目前首房首贷是LPR+60个基点,也就是利率为5.25%。但是隔壁成都,今年3月调控,房贷利率就高达6.0%甚至以上。很明显,成都的房贷利率比重庆高,同样的贷款金额,成都购房者需要支付更多的利息。

贷款利率越高,贷款年限越长,利息就越多。

2)一般来说,房贷30年比20年利息高。

在房贷利率一定时,还款方式和还贷年限,都影响利息的多少。一般来说,同样贷款金额/同样利率/同样还款方式,贷款30年比20年的利息,高得多。

举个例子,如上图,就可以对比出贷款20年和30年的利息差距。

假如购房者买一套房子价值100万,首付30万,如果用等额本息方式还款,利率按照5.25%计算,一共贷款70万,贷款20年需要支付利息为43.21万元,而如果是贷款30年需要支付利息为69.16万元。很明显,贷款30年的利息,比贷款20年的利息,高出30%以上。

除了还款年限之外,还有还款方式的不同,也会导致最终利息的总额不同。经过统计对比,利率相同时,30年比20年房贷利息高,等额本息还款比等额本金还款利息高。

总结来说,贷款期限越长,需要还款的利息越多,而且选择用等额本息的方式还款,会比等额本金的方式,利息更高。

如上图,四种还款方式对比,利息的高低一目了然,20年等额本金还款方式,利息最少,而30年等额本息还款方式,利息最高。

事实上,银行利率一定时,利息是按照占用资金的多少‬和占用‬‬时间来计算的。也就是说,资金占用金额越多、占用时间越长,利息越多。

3)房贷20年,还是30年‬划算?

事实上,无论是贷款期限还是还款方式,客户是可以自由选择的。通常还款方式有等额本金还贷和等额本息还款。而贷款年限通常有20年和30年。

事实上,在符合银行规定的前提下,贷款年限可以是30年内的任意年限,比如贷5年、贷13年、贷22年、贷18年、贷26年、贷30年等等。

前面我们已经分析了,你占用银行资金越多、占用时间越长,支付的利息也就越多。所以,不论你选择20年还是30年,都不存在哪一种划算。没有划算不划算,只有合适不合适。

比如,对于一般打工的来说,不论选择20年贷款和30年贷款,利息都是很沉重的。但是自己没有钱,房子又必须买,除了银行,没有人愿意借一大笔钱给你用10年20年甚至30年。虽然利息高,表面上看,算起来不划算,但是,能够在自己的能力范围内,满足自己的需求,所以,房贷是合适的。

贷款年限的长短,是看个人的收入水平和还款能力而定。虽然贷款20年总利息比贷款30年低,但是贷款20年的月供压力大得多。

如上图,同样贷款额度/同种还款方式下,20年还款压力大得多。特别是等额本金还款方式的,刚买房的前五年,月供压力就要大得多。当然,其他条件一样,等额本金还款比等额本息还款,月供压力也更大。

总的来看,30年等额本息还款,月供压力是最小的。20年‬等额‬本金‬还款‬,月供压力‬是最大的‬。到底选择20年还是30年,这个就要看自己的收入是否能够轻松覆盖月供压力而定。个人认为,适合自己的就是最好的。

三,结论

不少人认为,贷款年限越短越划算,贷款20年比贷款30年的利息低,肯定是贷款20年更划算。经过以上分析,冰姐有以下3点结论:

1,贷款利率越低,贷款年限越长越划算。

经过以上分析,银行利率越低,贷款买房越划算。就比如公积金贷款,利率仅仅3.25%,还不及银行大额存款,就算有全款购房资金,利用公积金贷款买房,是划算的,而且是,贷款年限越长越划算。

又比如组合贷款,假如公积金贷60万(利率3.25%),商贷贷60万(利率5.25%),综合利率也仅4.25%,基本就是一个大额存单的收益,所以,也是划算的。同样,贷款年限越长,越划算。

一般而言,如果自己手上的钱,通过投资理财收益能够安全超过房贷利率,贷款买房就是划算的。在这种情况下,贷款期限越长越划算,也就是贷款30年更划算。

2,从贷款期限来看,无论贷30年还是20年,没有绝对的划算不划算,只有合适不合适。

事实上,银行利率一定时,利息是按照占用资金的时间来计算的。也就是说,资金占用金额越多、占用时间越长,利息越多。

如果是普通老百姓,还完月供还有钱存银行的话,还是贷款年限短一点划算。毕竟存款利息不如贷款利息高。这种情况,只要前5年月供能承担,可以缩短贷款年限,也可以选择等额本金还款。

如果是投资客,肯定是把资金就在手上,月供压力越小越划算,故投资客一般选择30年等额本息还款。

如果是年轻人,收入渐涨,再加上结婚生子育儿要花钱,还是先期月供压力小一点更好,可以选择30年等额本息还款。

如果是中年人,有收入渐降的预期的,建议合理评估房贷压力,根据收入预期可以合理选择20年甚至10年15年等额本金还款方式。

由此可见,不同的人群,适合的贷款年限和还款方式可能不同。总的来说,适合自己的就是最好的。

3,从通货膨胀角度来看,贷款年限越长越划算,也就是房贷30年买房更划算的。

参考发达国家的利率走势,结合我国20年来的利率走势,很明确的一点是,房贷利率长期来看,趋势下行。同时,就算利率恒定,我们每个月的月供还款不变,但是收入是增长的。

过去几十年的通货膨胀,是有目共睹的。且不说房价,就说猪肉,10年上涨也是超过5倍了。根据数据显示,过去十年,年均通胀率大于2%,就算未来30年,通胀率仅为2%,那么100万的房贷,被通胀稀释多少呢?

当货币贬值的时候,我们的房贷也会被稀释,尽管我们需要还款的资金数量不变,但是分期还给银行的钱,并没有当初借钱时那么值钱了。就比如,2006年我工资1500元,买了一套房子,房贷15万,月供1000元,当年感觉压力非常大。但是,15年过去了,如今我的工资8000元,月供还是1000元,房租3000元,每月还完房贷还净收入2000元……

很明显,15年前的房贷,放在现在来看,毫无压力不说,房子还创收了……

从过去的经验来看,且不说房价上涨,仅从通货膨胀角度来看,贷款时间越长,这个杠杆效果越明显,因此贷款30年比贷款20年划算,而且等额本息比等额本金划算。当然,要是叠加房价上涨,就更划算了。

不过,如今房住不炒的政策不断深入,未来房价走势也必将加剧分化,房贷政策趋紧、楼市回归理性也是必然。

如今,房住不炒,对于刚需而言,房子是拿来住的,在房贷的助力下,早上车早安心。对于炒房客而言,利用杠杆炒房,则潜伏着巨大风险。毕竟如今房子总量已经过剩了,房价下跌还不算最大的风险,无人接盘,才是炒房最大的风险。

事实上,只要房价年涨幅不及6%,炒房就是绝对亏钱,更别说下跌和无人接盘了……

我是@冰姐666房产视界,欢迎喜欢我的朋友点赞、关注、评论和转发。

本文原创,头条首发,感谢阅读。

其他网友观点

首先先来用一个实例对比,来分析一下房贷20年与30年在各种情况下如何选择更为划算。

假如100万商贷,利率上浮10%即5.39%,等额本息方式还款,分别看下期限20年与30年差别:

贷款期限为20年:

即每月还款额为6816.89元,20年总利息支出为63.6万元;

贷款期限为30年:

即每月还款额为5609.07元,30年总利息支出为101.9万元;

按上述方式计算整理如下:

相同利率及贷款金额下,贷款期限越长,总利息支出越多,但月均还款额越低;

通过上述规律,可以看出各种情况选择如下:

1、实际贷款平均利率:

上述情况仅是按全部商贷来计算,实际贷款过程中肯定会用到公积金贷款,甚至公积金贷款占全部贷款额一般以上!(部分公司根据工龄还会提供一定金额低息或免息贷款)

因此,实际贷款平均利率会低于甚至远低于商贷利率。此时如平均贷款利率只有4%左右,那么肯定是选择贷款期限越长越好。

这样无论是将自有资金用于理财,还是另作他用都是有利的!现在借钱如此之难,去哪里能拿到100万贷款还那么低的利率!既然好不容易贷出来了肯定是期限越长越好!

但假如是全部商贷或利率上浮30%左右,那么实际贷款利率将达到6.37%!此时期限拉长将导致总利息支出太高,建议选择较短的期限!

2、是否会提前还贷:

假如贷款后会考虑提前还贷,那么建议选择贷款期限较长的方式。

因为既然考虑到会提前还贷,肯定是手中现金留的越多越好,提前还贷前每月支出越少越好。

手中留有足够现金,主动权在自己手中,等提前还贷后,即使每次只是部分提前还贷,最终仍会大幅降低总利息支出。因此如果会提前还贷,那么贷款时不妨选择期限较长的方式。

注意,大部分银行一年内提前还贷会有一定手续费,而一年后再提前还贷则无此费用。部分银行每年还有1-2次免费提前还贷机会,建议好好利用!具体每家银行各不相同,还需具体咨询!

3、收入是否稳定:

对于收入稳定的群体,贷款期限问题不大。但假如是一些销售类的职位,每月收入可能相差10倍都不止!

如是此类岗位,建议选择贷款期限较长的方式。通过拉长贷款期限,减少每月的还款额,可以降低违约风险,避免某些月份因收入不足导致无法正常还贷。

而假如某些月份收入居高不下,也可以通过部分提前还贷的方式降低总利息支出!

4、利率走势:

假如判断今后利率会下行,或者短期内利率下行,也可选择期限较长的贷款方式。

今后或短期内利率如处于下降周期,那么接下来几年甚至若干年内房贷支出也会下降,此时肯定是选择期限较长的方式更合算。

如若干年后又发生利率将上行,同样可以将这些年省下来的钱用于提前还贷,减少总利息支出!

5、贷款时不同年龄或心态:

假如贷款时年纪较轻,则今后收入大概率处于上升趋势中,但短期内可能收入不足。此时拉长还款期限,可以减少目前的还款压力,反之亦然!

心态方面有些人觉得欠债会造成心理压力较大,则可选择期限较短的方式,避免长期压抑!

不过个人觉得无论20年还是30年,等过了5年之后估计心理上都习惯了!

以上为个人观点,供参考!

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